Hoe verkoopt u een beleggingspand?

Een beleggingspand verkoopt zich anders dan een woning. De koper koopt geen huis maar een kasstroom, en dus wordt er op andere dingen beoordeeld. Dit is de volgorde die in de praktijk werkt.

Stap 1: het dossier compleet maken

Dit is de stap die het meeste oplevert en die het vaakst wordt overgeslagen. Een koper die zelf moet uitzoeken wat de kale huur is, rekent met een marge voor het onbekende. Die marge betaalt u.

De huurcontracten per eenheid, met bijlagen en aanvullende afspraken
Een huurstaat: kale huur, servicekosten, ingangsdatum, datum laatste verhoging
De waarborgsommen en waar ze staan
Energielabels met geldigheidsdatum
De laatste jaren onderhoud, en wat er nog aankomt
Bij een VvE: de laatste notulen, de meerjarenonderhoudsbegroting en de stand van het reservefonds
Bij erfpacht: de canon, de einddatum en of er is afgekocht

Stap 2: de waarde in verhuurde staat bepalen

Een koper rekent terug vanaf het rendement dat hij op zijn inleg wil halen. De kale huur is daarbij het vertrekpunt, niet de vraagprijs van een vergelijkbare lege woning.

Kijk daarom eerst naar wat er binnenkomt en wat eraf gaat: onderhoud, verzekering, beheer, en leegstandsrisico. Wat overblijft, gedeeld door het rendement dat kopers in dit segment vragen, is de orde van grootte waar u het over gaat hebben.

Stap 3: de route kiezen

Er zijn drie routes en ze sluiten elkaar niet uit.

In één keer aan één partij

Het snelst en het meest voorspelbaar. U levert opbrengst in ten opzichte van uitponden en u koopt er zekerheid en doorlooptijd voor terug.

Uitponden

Per eenheid verkopen zodra een huurder vertrekt. Dit levert over de looptijd doorgaans meer op en het duurt jaren, is afhankelijk van vertrekkende huurders, en vraagt dat de eenheden los verkoopbaar zijn.

Gespreid verkopen

Een deel nu, een deel later. Bruikbaar wanneer u liquiditeit nodig heeft maar niet uw hele positie wilt afbouwen.

Stap 4: onderhandelen op de juiste posten

Bij een beleggingspand gaat de onderhandeling zelden alleen over de prijs. Wie draagt het risico van een leegstaande eenheid tussen tekenen en leveren, hoe wordt de huur op de leveringsdatum verrekend, en wat gebeurt er met de waarborgsommen.

Leg die punten vast voordat u over het bedrag praat. Anders komen ze terug op het moment dat u al te ver bent om er nog iets aan te doen.

Stap 5: de overdracht

Bij de notaris worden de huurcontracten mee overgedragen en wordt de huur naar rato verrekend. Uw huurders krijgen bericht wie vanaf de leveringsdatum hun verhuurder is en waar zij de huur naartoe overmaken.

Informeer ze zelf voordat de notaris dat doet. Een huurder die het van een onbekende partij hoort, gaat bellen, en dat kost u tijd op het slechtst denkbare moment.

Veelgestelde vragen

Moet ik mijn huurders vooraf informeren?

Toestemming vragen hoeft niet. Informeren is verstandig, en het beste moment is nadat de verkoop rond is en voordat de notaris levert.

Kan ik een pand met leegstand verkopen?

Ja. Leegstand verandert alleen de rekensom: een koper waardeert een lege eenheid anders dan een verhuurde.

Verder lezen

Hoe rendement de waarde van beleggingsvastgoed bepaaltBruto- en nettorendement, de BAR en waarom twee panden met dezelfde huur verschillend geprijsd worden.Een vastgoedportefeuille verkopenWat een portefeuilleverkoop anders maakt dan losse verkopen, en hoe u de samenstelling van uw portefeuille meeweegt in die keuze.Discreet verkopen, zonder publiciteitWaarom verhuurders zelden willen dat hun verkoop zichtbaar is, en hoe een verkoop zonder publiciteit in zijn werk gaat.Aan wie kunt u een beleggingspand verkopen?Vier soorten kopers, wat elk van hen zoekt, en welke bij uw pand en uw tijdlijn past.Beleggingsvastgoed verkopen: waarde, rendement en verkooprouteTerug naar het aanvraagformulier.

Uw beleggingsvastgoed laten beoordelen?

Begin bij één pand. Een portefeuille kunt u in de volgende stap aangeven.

Beoordeling aanvragen