Beleggingsvastgoed verkopen: waarde, rendement en verkooproute
Eén pand of een hele portefeuille, rechtstreeks aan een professionele koper. Geen openbare verkoop en geen courtage. Hieronder staat hoe de waarde tot stand komt, aan wie u kunt verkopen en wat elke route u oplevert.
- Ook portefeuilles
- Discreet, zonder publiciteit
- Beoordeling binnen het dossier
Wat wij van u nodig hebben
- Type vastgoed
- Woning, appartement, gemengd pand of een portefeuille met meerdere objecten.
- Huurstatus
- Verhuurd of leeg, en bij verhuur de contractvorm en de looptijd.
- Gewenste timing
- Op korte termijn, of pas nadat een contract afloopt.
Aanvraag
Uw pand of portefeuille voorleggen
Formulier wordt geladen…
Zo werkt het
Adres en huursituatie
Begin met één pand. Gaat het om meerdere, dan kunt u dat aanvinken en de rest erbij zetten.
Wij rekenen het door
Huurstroom, contractvorm, staat en stukken. Wij komen terug met wat wij zien en waar de onzekerheid zit.
Voorstel of eerlijk nee
Een schriftelijk voorstel met onderbouwing, of het bericht dat wij niet de juiste partij zijn, met de reden erbij.
Hoe wordt de waarde van beleggingsvastgoed berekend?
Beleggingsvastgoed wordt gewaardeerd op wat het opbrengt, niet op woongenot. Daardoor is de waardering rekenbaar, mits u met de juiste getallen werkt. Er zijn drie grootheden die er samen uitkomen.
Bruto rendement
De jaarlijkse kale huur gedeeld door de koopsom. Snel uit te rekenen en beperkt bruikbaar, omdat het de kosten negeert die een eigenaar draagt.
Netto rendement
De jaarhuur min onderhoud, verzekering, belastingen, beheer, VvE-bijdrage en leegstandsrisico. Dit is het getal waarop een professionele koper zijn prijs baseert, want dit is wat er werkelijk overblijft.
Leegwaarde
Wat het pand zou opbrengen zonder huurder. Hoe concreter het vooruitzicht dat de woning leeg kan komen, hoe zwaarder dit meetelt in de prijs.
Rekenvoorbeeld: van huur naar prijs
Onderstaand voorbeeld is verzonnen ter illustratie. Het gaat niet over een bestaand pand en het is geen aanbod of waardebepaling; het laat alleen zien welke posten er in de som zitten.
Voorbeeldpand: een verhuurd appartement met een kale huur van 900 euro per maand, dus 10.800 euro per jaar. Daar gaan af: 1.200 euro onderhoud, 900 euro VvE-bijdrage, 300 euro verzekering, 700 euro gemeentelijke lasten en 500 euro beheer. Blijft over 7.200 euro netto per jaar.
Rekent een koper met een netto aanvangsrendement van 5,5 procent, dan komt hij op 7.200 gedeeld door 0,055, dus ongeveer 131.000 euro. Rekent hij met 6,5 procent omdat het pand ouder is en de VvE geen reserve heeft, dan wordt het ongeveer 111.000 euro. Datzelfde pand leeg zou in dit voorbeeld rond de 210.000 euro liggen.
Wat u aan dit voorbeeld heeft: het verschil van één procentpunt in de rendementseis is hier twintigduizend euro. Vraag daarom bij elk bod met welk rendement er gerekend is en waarom dat bij uw pand past. Uw eigen cijfers zijn uiteraard anders.
Welke factoren bepalen de verkoopprijs?
Twee panden met dezelfde huur kunnen tienduizenden euro's verschillen, omdat er niet evenveel van die huur overblijft en omdat hij niet even zeker is.
- Een VvE met een gevulde onderhoudsreserve tegenover een VvE zonder meerjarenplan
- Eigen grond tegenover erfpacht met een herziening in zicht
- Een huurder die er vijftien jaar zit tegenover een contract met zicht op een einddatum
- Een huur ver onder de markthuur tegenover een marktconforme huur
- Achterstallig onderhoud waarvan de omvang bekend is tegenover onderhoud waarvan niemand dat weet
- Ligging en courantheid: hoe makkelijk is het pand over vijf jaar weer te verkopen?
Aan wie kunt u beleggingsvastgoed verkopen?
Niet aan dezelfde groep als een gewone woning. Het loont om te weten wie er aan de andere kant zit, want dat bepaalt zowel de prijs als het tempo.
Particuliere beleggers
De grootste groep bij losse verhuurde woningen. Kopen meestal in de eigen regio, kijken naar rendement en beheerlast, en haken af bij dossiers die gedoe beloven.
Professionele kopers
Kopen voor eigen rekening en beoordelen de stukken zelf. Sneller bij panden die een particulier niet kan overzien, en niet afhankelijk van een financieringsvoorbehoud bij de bank.
Institutionele beleggers
Fondsen en vermogensbeheerders kopen vrijwel uitsluitend portefeuilles vanaf enkele miljoenen. Voor één pand zijn zij geen partij, hoe goed dat pand ook is.
De huurder
Bij een verhuurde woning soms de rustigste route. Geen openbare bezichtigingen en een koper die het pand kent; het staat of valt bij de vraag of hij de financiering rond krijgt.
In één keer of pand voor pand verkopen?
Bij meerdere panden bepaalt de volgorde het eindresultaat sterker dan de prijs per object. Wie begint met de courante panden, houdt precies de objecten over die het lastigst verkopen en het meeste beheer kosten. Dat restant brengt daarna minder op dan het als onderdeel van een geheel gedaan zou hebben.
In één keer verkopen levert per object doorgaans iets minder op en levert een datum op waarop het klaar is. Een combinatie kan ook: de courante objecten openbaar in de markt, de rest rechtstreeks. Welke verdeling gunstig uitpakt hangt af van de samenstelling van uw portefeuille.
Wanneer is directe verkoop aantrekkelijk?
Wanneer publiciteit u iets kost of wanneer het traject zelf het probleem is. Zodra een pand openbaar te koop staat, weten uw huurders het en weet de markt dat u wilt verkopen. Dat is voor een verhuurder zelden neutraal.
Verder speelt de aard van het object. Gemengd gebruik, kamergewijze verhuur met een vergunningsvraag, of een pand met achterstallig onderhoud: daar haken particuliere kopers af op de financiering, terwijl een professionele koper het dossier zelf beoordeelt.
Welke stukken zijn nodig?
Hoe completer het dossier, hoe scherper er gerekend kan worden. Ontbrekende informatie wordt door elke koper voorzichtig ingeschat, en voorzichtig betekent in het nadeel van de verkoper.
- Per object: adres, oppervlakte, kale huur, contractvorm en wat er over de looptijd bekend is
- De huurhistorie en de datum van de laatste huurverhoging
- Splitsingsakte, VvE-stukken en de stand van de onderhoudsreserve
- Bij erfpacht: de akte en de canonvoorwaarden
- Energielabel en wat bekend is over onderhoud, dak en fundering
- Vergunningen bij kamergewijze verhuur of gemengd gebruik
Overweegt u om uit te ponden in plaats van te verkopen? Daar is elders uitgebreid over gerekend, zie de afweging tussen uitponden en verkopen.
Veelgestelde vragen
Hoe bereken ik zelf de waarde van mijn beleggingspand?
Neem de jaarlijkse kale huur, trek de eigenaarslasten eraf en deel de uitkomst door het rendement dat een koper op dit type pand wil maken. Vergelijk die uitkomst met de leegwaarde. Het rekenvoorbeeld hierboven laat zien hoeveel één procentpunt verschil in de rendementseis uitmaakt.
Vanaf hoeveel panden zijn jullie geïnteresseerd?
Vanaf één. Er is geen ondergrens; een enkele verhuurde woning is voor ons een normale aankoop.
Rekenen jullie met bruto of netto rendement?
Met netto, want dat is wat een eigenaar overhoudt. In het voorstel staat welke kostenposten wij hebben meegenomen, zodat u het naast uw eigen administratie kunt leggen.
Kopen jullie ook panden met gemengd gebruik?
Ja. Winkel beneden en wonen boven, kamergewijze verhuur, meerdere eenheden achter één voordeur. Vermeld de vergunningssituatie eerlijk, dan rekenen wij ermee in plaats van erover te struikelen.
Houden jullie het pand zelf?
Afhankelijk van het object houden wij het vastgoed zelf aan of wordt het binnen onze koopstructuur doorgeleverd aan een andere vastgoedpartij. Voor u worden prijs en overdrachtsafspraken vooraf vastgelegd.
Wordt mijn verkoop ergens gepubliceerd?
Er komt geen advertentie, geen bordje en geen vermelding op een verkoopsite. De eigendomsoverdracht wordt wel ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster, zoals bij elke verkoop in Nederland.
Wat als ik al een opdracht bij een makelaar heb lopen?
Lees die opdracht eerst na. Er kan een exclusiviteitsbeding in staan en een vergoeding die ook geldt wanneer u zelf een koper vindt. Wij gaan graag in gesprek, maar u wilt niet twee keer betalen.
Meer lezen
Uw beleggingsvastgoed laten beoordelen?
Begin bij één pand. Een portefeuille kunt u in de volgende stap aangeven.