Beleggingspand te koop: wat er nu aangeboden wordt

Drie plekken waar beleggingspanden nu te koop staan

Openbare platforms. Hier staat het grootste deel van het zichtbare aanbod. Vraagprijs, huurinkomsten en foto's zijn voor iedereen zichtbaar, ook voor uw huurder en voor uw buren. U bereikt veel kopers tegelijk, maar u bepaalt niet wie meekijkt.

Makelaars met een beleggersbestand. De makelaar stuurt het object naar een lijst van bekende kopers voordat het openbaar gaat, of in plaats daarvan. Discreter dan een platform, maar de prijs hangt af van wie er op dat moment in die lijst zit en zin heeft.

Rechtstreekse verkoop aan een opkoper. Geen advertentie, geen openbare bezichtigingen. U legt de stukken voor aan één partij, die beoordeelt en een bod doet met voorwaarden. U vergelijkt dat bod met wat u via een platform of makelaar verwacht en beslist.

De keuze tussen deze drie is meestal geen kwestie van goed of fout. Het gaat om wat u belangrijker vindt: het bereik van een openbare verkoop of de rust en voorspelbaarheid van één beoordeling.

Wat een koper in het aanbod wil zien

Op elk platform valt op dat de objecten die snel aandacht krijgen, volledig zijn. Een koper van verhuurd vastgoed rekent, en daarvoor heeft hij stukken nodig. Wie deze klaar heeft, staat sterker, ongeacht het kanaal:

Dat laatste punt is sinds de Wet betaalbare huur van 1 juli 2024 belangrijker geworden. Een deel van de woningen die voorheen vrij verhuurd konden worden, valt nu onder gereguleerde huur. Of dat voor uw woning geldt, hangt af van het puntenaantal en de ingangsdatum van het contract, met overgangsrecht voor lopende huurovereenkomsten. Een koper wil dit weten voordat hij rekent. Als u het zelf niet zeker weet, laat het dan vaststellen. Een verkeerd uitgangspunt kost in de onderhandeling meer dan de puntentelling.

• De huurovereenkomsten, inclusief ingangsdatum, looptijd en eventuele bijzondere afspraken
• De actuele huurprijs per eenheid en de datum van de laatste huurverhoging
• Servicekosten, borg en eventuele huurachterstand
• Bij een appartement: de VvE-stukken, de reservering in het onderhoudsfonds en het meerjarenonderhoudsplan
• Energielabel, bouwjaar en de staat van dak, kozijnen, installaties en fundering
• Kadastrale gegevens en de laatste WOZ-beschikking
• Bij woonruimte: het puntenaantal volgens het woningwaarderingsstelsel, als dat op uw woning van toepassing is

Hoe kopers een verhuurd pand doorrekenen

De meeste beleggers kijken eerst naar het bruto aanvangsrendement: de jaarhuur gedeeld door de koopsom. Een rekenvoorbeeld, zonder verband met een echt object: bij 12.000 euro jaarhuur en 200.000 euro koopsom is dat 6 procent. Daarna trekken zij de vaste lasten af: gemeentelijke heffingen, verzekering, onderhoud, VvE-bijdrage, beheer. Wat overblijft is het netto rendement waarop zij hun bod baseren.

Twee dingen bepalen daarnaast de prijs. Ten eerste het verschil tussen de leegwaarde en de waarde in verhuurde staat. Een woning met een huurder erin brengt meestal minder op dan dezelfde woning leeg, omdat de koper niet zelf kan bepalen wat hij ermee doet. Hoe groot dat verschil is, hangt af van de huurprijs ten opzichte van de markt, de leeftijd van het contract en de kans dat de woning binnen afzienbare tijd vrijkomt. Ten tweede het onderhoud dat de koper op zich af ziet komen. Een pand met achterstallig onderhoud wordt niet afgewezen, maar het onderhoud wordt van de prijs afgetrokken.

Wie dit vooraf zelf uitrekent, weet wat een redelijk bod is en herkent een onredelijk bod meteen.

De huurder bij verkoop

Bij verkoop van verhuurde woonruimte gaat de huurovereenkomst in beginsel over op de koper. Dat volgt uit artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek, bekend als "koop breekt geen huur". De huurder houdt dezelfde rechten en dezelfde huurprijs, alleen de verhuurder verandert. Voor bedrijfsruimte, tijdelijke contracten en bijzondere constructies gelden aanvullende regels. Laat u daarover adviseren voordat u een pand aanbiedt.

Voor u als verkoper betekent dit dat een koper het pand mét huurder overneemt. Bij een openbare verkoop merkt de huurder dat doorgaans via de advertentie of de bezichtigingen. Bij een rechtstreekse verkoop kunt u zelf kiezen wanneer u de huurder informeert, meestal zodra de koop rond is en de overdracht is gepland.

Wat wij kopen en hoe de beoordeling verloopt

Wij kopen verhuurde woningen, meergezinspanden en kleine portefeuilles rechtstreeks van eigenaren. Ook objecten met een lang lopend huurcontract, achterstallig onderhoud of een gemengde bestemming komen in aanmerking voor beoordeling. Niet elk pand past. Dat zeggen wij dan ook, met de reden erbij.

Zo gaat het in zijn werk:

1. U meldt het pand aan met de basisgegevens: adres, type, huurinkomsten en de staat van het pand. Het aanmeldformulier vraagt de eerste gegevens uit en verzamelt de stukken. 2. Een medewerker beoordeelt het object op basis van de huurcontracten, de onderhoudsstaat en de ligging. Waar nodig plannen wij één opname ter plaatse, afgestemd met u en zonder openbare bezichtiging. 3. U ontvangt een schriftelijk bod met de voorwaarden waaronder wij kopen, of een toelichting waarom het pand niet bij ons past. 4. Bij akkoord gaat de koopovereenkomst naar een notaris naar uw keuze. De overdracht plant u samen met de notaris.

Het bod is vrijblijvend. U kunt het naast een taxatie of een makelaarsadvies leggen en daarna beslissen. Wij delen uw gegevens niet met derden zonder uw toestemming.

Openbaar aanbieden of rechtstreeks verkopen

Een openbare verkoop past bij een eigenaar die tijd heeft, het pand goed gedocumenteerd heeft en het maximale bereik wil. Een rechtstreekse verkoop past bij een eigenaar die discretie belangrijker vindt, die één helder bod wil in plaats van een traject met bezichtigingen en onzekere biedingen, of die een pand heeft dat op een platform lastig ligt: een lage huur, een lang contract, een onderhoudsachterstand.

Veel eigenaren doen beide. Zij vragen eerst een rechtstreeks bod aan, weten dan waar zij staan, en beslissen daarna of een openbare verkoop het verschil waard is.

Wilt u weten wat uw pand bij ons zou opbrengen? Meld het aan met de gegevens die u nu heeft. U krijgt een beoordeling door een mens en een bod of een onderbouwde afwijzing. Wat u daarmee doet, bepaalt u zelf.