Beleggingspand te koop: wat er nu aangeboden wordt
Een beleggingspand te koop is een verhuurd object dat met huurder en contract wordt aangeboden, via een openbaar platform, een makelaar met beleggerslijst of rechtstreeks aan een opkoper. Bezit u zelf zo'n pand, dan is dat aanbod ook nuttig. U ziet waar uw pand straks tussen staat en hoe kopers rekenen: van een bruto aanvangsrendement van 6 procent in het rekenvoorbeeld tot de puntentelling die sinds 1 juli 2024 zwaarder weegt. Deze pagina zet dat op een rij voor de eigenaar die moet beslissen.
Drie plekken waar beleggingspanden nu te koop staan
Openbare platforms. Hier staat het grootste deel van het zichtbare aanbod. Vraagprijs, huurinkomsten en foto's zijn voor iedereen zichtbaar, ook voor uw huurder en voor uw buren. U bereikt veel kopers tegelijk, maar u bepaalt niet wie meekijkt.
Makelaars met een beleggersbestand. De makelaar stuurt het object naar een lijst van bekende kopers voordat het openbaar gaat, of in plaats daarvan. Discreter dan een platform, maar de prijs hangt af van wie er op dat moment in die lijst zit en zin heeft.
Rechtstreekse verkoop aan een opkoper. Geen advertentie, geen openbare bezichtigingen. U legt de stukken voor aan één partij, die beoordeelt en een bod doet met voorwaarden. U vergelijkt dat bod met wat u via een platform of makelaar verwacht en beslist.
De keuze tussen deze drie is meestal geen kwestie van goed of fout. Het gaat om wat u belangrijker vindt: het bereik van een openbare verkoop of de rust en voorspelbaarheid van één beoordeling.
Weegt u de tweede route tegen de derde af, lees dan eerst wat een beleggingsmakelaar voor zijn courtage levert.
Wat een koper in het aanbod wil zien
Op elk platform valt op dat de objecten die snel aandacht krijgen, volledig zijn. Een koper van verhuurd vastgoed rekent, en daarvoor heeft hij stukken nodig. Wie deze klaar heeft, staat sterker, ongeacht het kanaal:
Dat laatste punt is sinds de Wet betaalbare huur van 1 juli 2024 belangrijker geworden. Een deel van de woningen die voorheen vrij verhuurd konden worden, valt nu onder gereguleerde huur. Of dat voor uw woning geldt, hangt af van het puntenaantal en de ingangsdatum van het contract, met overgangsrecht voor lopende huurovereenkomsten. Een koper wil dit weten voordat hij rekent. Als u het zelf niet zeker weet, laat het dan vaststellen. Een verkeerd uitgangspunt kost in de onderhandeling meer dan de puntentelling.
- De huurovereenkomsten, inclusief ingangsdatum, looptijd en eventuele bijzondere afspraken
- De actuele huurprijs per eenheid en de datum van de laatste huurverhoging
- Servicekosten, borg en eventuele huurachterstand
- Bij een appartement: de VvE-stukken, de reservering in het onderhoudsfonds en het meerjarenonderhoudsplan
- Energielabel, bouwjaar en de staat van dak, kozijnen, installaties en fundering
- Kadastrale gegevens en de laatste WOZ-beschikking
- Bij woonruimte: het puntenaantal volgens het woningwaarderingsstelsel, als dat op uw woning van toepassing is
Hoe kopers een verhuurd pand doorrekenen
De meeste beleggers kijken eerst naar het bruto aanvangsrendement: de jaarhuur gedeeld door de koopsom. Een rekenvoorbeeld, zonder verband met een echt object: bij 12.000 euro jaarhuur en 200.000 euro koopsom is dat 6 procent. Daarna trekken zij de vaste lasten af: gemeentelijke heffingen, verzekering, onderhoud, VvE-bijdrage, beheer. Wat overblijft is het netto rendement waarop zij hun bod baseren.
Twee dingen bepalen daarnaast de prijs. Ten eerste het verschil tussen de leegwaarde en de waarde in verhuurde staat. Een woning met een huurder erin brengt meestal minder op dan dezelfde woning leeg, omdat de koper niet zelf kan bepalen wat hij ermee doet. Hoe groot dat verschil is, hangt af van de huurprijs ten opzichte van de markt, de leeftijd van het contract en de kans dat de woning binnen afzienbare tijd vrijkomt. Ten tweede het onderhoud dat de koper op zich af ziet komen. Een pand met achterstallig onderhoud wordt niet afgewezen, maar het onderhoud wordt van de prijs afgetrokken.
Wie dit vooraf zelf uitrekent, weet wat een redelijk bod is en herkent een onredelijk bod meteen.
De huurder bij verkoop
Bij verkoop van verhuurde woonruimte gaat de huurovereenkomst in beginsel over op de koper. Dat volgt uit artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek, bekend als "koop breekt geen huur". De huurder houdt dezelfde rechten en dezelfde huurprijs, alleen de verhuurder verandert. Voor bedrijfsruimte, tijdelijke contracten en bijzondere constructies gelden aanvullende regels. Laat u daarover adviseren voordat u een pand aanbiedt.
Voor u als verkoper betekent dit dat een koper het pand mét huurder overneemt. Bij een openbare verkoop merkt de huurder dat doorgaans via de advertentie of de bezichtigingen. Bij een rechtstreekse verkoop kunt u zelf kiezen wanneer u de huurder informeert, meestal zodra de koop rond is en de overdracht is gepland.
Wat wij kopen en hoe de beoordeling verloopt
Wij kopen verhuurde woningen, meergezinspanden en kleine portefeuilles rechtstreeks van eigenaren. Ook objecten met een lang lopend huurcontract, achterstallig onderhoud of een gemengde bestemming komen in aanmerking voor beoordeling. Niet elk pand past. Dat zeggen wij dan ook, met de reden erbij.
Zo gaat het in zijn werk:
1. U meldt het pand aan met de basisgegevens: adres, type, huurinkomsten en de staat van het pand. Het aanmeldformulier vraagt de eerste gegevens uit en verzamelt de stukken. 2. Een medewerker beoordeelt het object op basis van de huurcontracten, de onderhoudsstaat en de ligging. Waar nodig plannen wij één opname ter plaatse, afgestemd met u en zonder openbare bezichtiging. 3. U ontvangt een schriftelijk bod met de voorwaarden waaronder wij kopen, of een toelichting waarom het pand niet bij ons past. 4. Bij akkoord gaat de koopovereenkomst naar een notaris naar uw keuze. De overdracht plant u samen met de notaris.
Het bod is vrijblijvend. U kunt het naast een taxatie of een makelaarsadvies leggen en daarna beslissen. Wij delen uw gegevens niet met derden zonder uw toestemming.
Openbaar aanbieden of rechtstreeks verkopen
Een openbare verkoop past bij een eigenaar die tijd heeft, het pand goed gedocumenteerd heeft en het maximale bereik wil. Een rechtstreekse verkoop past bij een eigenaar die discretie belangrijker vindt, die één helder bod wil in plaats van een traject met bezichtigingen en onzekere biedingen, of die een pand heeft dat op een platform lastig ligt: een lage huur, een lang contract, een onderhoudsachterstand.
Veel eigenaren doen beide. Zij vragen eerst een rechtstreeks bod aan, weten dan waar zij staan, en beslissen daarna of een openbare verkoop het verschil waard is.
Wilt u weten wat uw pand bij ons zou opbrengen? Meld het aan met de gegevens die u nu heeft. U krijgt een beoordeling door een mens en een bod of een onderbouwde afwijzing. Wat u daarmee doet, bepaalt u zelf.
Veelgestelde vragen
Kan ik mijn beleggingspand verkopen zonder dat mijn huurder het merkt?
Bij een openbare verkoop is dat moeilijk. De advertentie staat online met vraagprijs en foto's, en uw huurder en uw buren kunnen die ook zien. Verkoopt u rechtstreeks aan een partij, dan komt er geen advertentie en zijn er geen openbare bezichtigingen. Is een opname ter plaatse nodig, dan plannen wij die in overleg met u. Bij een bewoonde woning hoort daar een verzoek aan de huurder bij. Hij hoeft niet in te stemmen met de verkoop, maar moet een redelijk bezichtigingsverzoek in beginsel toestaan. Over de verkoop zelf informeert u de huurder meestal zodra de koop rond is en de overdracht gepland staat. Helemaal buiten beeld blijft het niet, want de huurder krijgt een nieuwe verhuurder.
Wat gebeurt er met het huurcontract als ik verkoop?
Bij verhuurde woonruimte gaat de huurovereenkomst in beginsel over op de koper. Dat volgt uit artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek, bekend als koop breekt geen huur. Het betekent niet dat u niet kunt verkopen, het betekent dat het contract meegaat. De huurder houdt de woning tegen de lopende huurprijs en alleen de verhuurder verandert. Wat overgaat zijn de afspraken die direct te maken hebben met het gebruik van de woning en de huur die daarvoor wordt betaald. Losse nevenafspraken, zoals een koopoptie, gaan niet automatisch mee. Voor bedrijfsruimte, tijdelijke contracten en bijzondere constructies gelden aanvullende regels. Laat uw eigen situatie nakijken voordat u het pand aanbiedt, want een koper rekent op basis van het contract dat hij overneemt.
Waarom brengt een verhuurd pand minder op dan hetzelfde pand leeg?
Omdat de koper niet zelf kan bepalen wat hij met de woning doet. Hij neemt de huurder en de huurprijs over en is daarmee gebonden aan een exploitatie die al vastligt. Hoe groot het verschil tussen de leegwaarde en de waarde in verhuurde staat is, hangt af van de huurprijs ten opzichte van de markt, de leeftijd van het contract en de kans dat de woning binnen afzienbare tijd vrijkomt. Een algemeen percentage daarvoor bestaat niet, en wij noemen er geen. Achterstallig onderhoud weegt daarnaast mee. De staat van het pand sluit een bod bij ons niet uit, maar de herstelkosten gaan wel van de prijs af.
Weegt de Wet betaalbare huur mee bij de verkoop van mijn pand?
Dat kan. Sinds 1 juli 2024 valt een deel van de woningen die eerder vrij verhuurd konden worden onder gereguleerde huur. Of dat voor uw woning geldt, hangt af van het puntenaantal volgens het woningwaarderingsstelsel en van de ingangsdatum van het contract, en er is overgangsrecht voor lopende huurovereenkomsten. Een koper wil dit weten voordat hij gaat rekenen, want het bepaalt welke huur hij in de toekomst mag vragen. Weet u het zelf niet zeker, laat de puntentelling dan vaststellen voordat u het pand aanbiedt. Gaat u van een verkeerd uitgangspunt uit, dan komt dat in de onderhandeling alsnog boven tafel en moet de prijs opnieuw worden bepaald.
Welke stukken wil een koper zien voordat hij een bod doet?
Een koper van verhuurd vastgoed rekent, en daarvoor heeft hij papier nodig. Dat begint bij de huurovereenkomsten met ingangsdatum en looptijd, de actuele huurprijs per eenheid en de datum van de laatste huurverhoging, en verder servicekosten, borg en een eventuele huurachterstand. Bij een appartement komen de VvE-stukken, het reservefonds en het meerjarenonderhoudsplan erbij. Daarnaast het energielabel, het bouwjaar, de staat van dak, kozijnen, installaties en fundering, de kadastrale gegevens en de laatste WOZ-beschikking. Hoe vollediger die set, hoe minder een koper hoeft in te schatten. Wat ontbreekt, schat hij voorzichtig in, en voorzichtig valt zelden in uw voordeel uit.
Verder lezen
Uw beleggingsvastgoed laten beoordelen?
Begin bij één pand. Een portefeuille kunt u in de volgende stap aangeven.