Aan wie kunt u een beleggingspand verkopen?
De koper bepaalt de prijs, de doorlooptijd en de zekerheid. Het loont om te weten met welk type u te maken heeft voordat u het gesprek ingaat.
De particuliere belegger
Koopt één pand of een klein aantal, vaak met financiering, en rekent scherp op rendement. Betaalt in een goede markt het meest, en is tegelijk de meest onzekere partij: zijn financiering moet rond komen en zijn beslissing is persoonlijk.
Geschikt voor losse woningen en kleine panden. Minder geschikt wanneer u zekerheid of snelheid nodig heeft.
Let bij deze koper op de financiering. Een verhuurd pand wordt anders gefinancierd dan een woning voor eigen gebruik, en niet elke geldverstrekker doet dat. Valt de financiering laat om, dan staat u weer aan het begin.
Wilt u niet dat uw huurders of uw omgeving het merken, kijk dan naar verkopen zonder publiciteit.
De professionele vastgoedpartij
Koopt vaker in porties, beoordeelt op cijfers, en heeft de financiering meestal al geregeld. Betaalt doorgaans iets minder dan de best biedende particulier en levert daar voorspelbaarheid voor terug.
Dit is de partij die een dossier met gaten direct doorheeft, en die er ook direct naar prijst.
Vraag wel voor wie deze partij koopt. Wie voor eigen boek koopt, beslist zelf. Koopt zij voor een fonds, dan ligt het besluit bij iemand die u niet spreekt.
De zittende huurder
Vaak over het hoofd gezien en soms uw beste koper. Er hoeft niemand uit, er hoeft niets bezichtigd te worden, en de koper kent het pand.
In sommige situaties heeft een huurder bovendien een voorkeursrecht, bijvoorbeeld op grond van het contract of van afspraken bij splitsing. Loop dat na voordat u elders begint.
Reken hier wel met de juiste waarde. Uw huurder koopt de woning waarin hij zelf woont, en geen belegging met een huurder erin. De korting die bij verhuurde staat hoort, is dan niet vanzelf op zijn plaats.
Een aankopende partij zoals wij
Wij beoordelen het pand op wat het opbrengt en wat het vraagt, en niet op hoe het zich laat presenteren. Er komen geen openbare bezichtigingen, er hoeft niets verkoopklaar gemaakt te worden, en u weet vooraf waar u aan toe bent.
Afhankelijk van het pand houden wij het vastgoed zelf aan of wordt het binnen onze koopstructuur doorgeleverd aan een andere vastgoedpartij. Voor u worden prijs en overdrachtsafspraken vooraf duidelijk vastgelegd.
Wij kopen niet elk object. Past het niet, dan zeggen wij dat, met de reden erbij.
Drie kopers die vaak worden overgeslagen
Naast deze vier routes staan kopers die in geen rijtje voorkomen en die soms juist de logische partij zijn.
De eigenaar-bewoner
Rekent met de waarde van een lege woning, en is alleen in beeld als het pand leeg kan worden opgeleverd. Toezeggen dat het leeg komt terwijl dat nog niet vaststaat, is hier de fout die de koop laat omvallen.
De mede-eigenaar of de familie
Bij een nalatenschap of een scheiding is de andere eigenaar vaak de eenvoudigste koper. De prijs moet wel zakelijk zijn, en wat dat fiscaal betekent hangt af van uw situatie. Leg dat voor aan uw eigen adviseur.
De partij die wil verbouwen
Koopt niet de huurstroom maar het vooruitzicht: splitsen, samenvoegen of ander gebruik. Bij achterstallig onderhoud komt die koper vaak verder dan een belegger, die datzelfde onderhoud van de prijs afhaalt. Of het mag, vraagt u na bij uw gemeente.
| Uw situatie | Koper die past | Waar het misgaat |
|---|---|---|
| Huurder blijft zitten | Belegger, particulier of professioneel | Koper rekent stil op de leegwaarde |
| Woning komt leeg | Eigenaar-bewoner of uitponder | Leeg opleveren beloven voordat dat vaststaat |
| Verbouwing of splitsing nodig | Ontwikkelende partij | Verkopen als belegging, niet als project |
Hoe weet u of een koper werkelijk kan leveren?
Veel partijen zeggen dat zij uw pand kopen. Wat telt is wie er tekent en met welk geld. Stel iedereen hetzelfde rijtje, dan vergelijkt u kopers en geen beloftes.
- Wie de koper in de akte wordt: deze partij of een andere entiteit
- Eigen vermogen of financiering, en of er een voorbehoud van financiering komt
- Of er een waarborgsom of bankgarantie komt, en op welk moment
- Of de koper zelf aanhoudt of doorlevert
Veelgestelde vragen
Levert een makelaar meer op dan een directe verkoop?
Bij een courant, leeg pand meestal wel. Bij een verhuurd pand valt een groot deel van de kopers weg, en dan wordt het verschil kleiner.
Kan ik meerdere partijen tegelijk laten kijken?
Ja, en dat is verstandig. Vraag elke partij hoe het bedrag is opgebouwd, dan vergelijkt u iets wat vergelijkbaar is.
Mag ik aan één partij verkopen zonder het pand openbaar aan te bieden?
Ja. U kiest zelf aan wie u verkoopt. Let wel op een eerste recht van koop: dat kan in de huurovereenkomst of in de splitsingsakte staan. Uw notaris kan dat nalopen.
Moet ik mijn huurder zeggen dat ik met kopers praat?
Dat hoeft niet. Wilt u hem als koper polsen, doe dat dan eerst en schriftelijk. Hoort hij later dat hij is overgeslagen, dan gaat het gesprek over wantrouwen in plaats van over de prijs.
Wat betekent het als een koper het pand doorlevert?
Dan verkoopt hij het pand door aan een andere vastgoedpartij, soms al voor de overdracht. Voor u verandert dat niets zolang in de koopovereenkomst staat wie uw koper is.
Verder lezen
Uw beleggingsvastgoed laten beoordelen?
Begin bij één pand. Een portefeuille kunt u in de volgende stap aangeven.