Hoe rendement de waarde van beleggingsvastgoed bepaalt

Beleggingsvastgoed wordt niet gewaardeerd op woongenot maar op wat het opbrengt. Dat maakt de waardering rekenbaar, mits u met de juiste getallen rekent.

Een rekenmachine en een plattegrond naast elkaar op een tafel.

Bruto- en nettorendement

Het brutorendement is de jaarhuur gedeeld door de koopsom. Het is snel uit te rekenen en het zegt weinig, omdat het de kosten negeert die de eigenaar draagt.

Het nettorendement trekt die kosten er eerst af: onderhoud, verzekering, belastingen, beheer, leegstandsrisico en de kosten van de VvE. Wat overblijft is wat het pand u werkelijk oplevert, en dat is het getal waarop een professionele koper zijn prijs baseert.

Gaat het om meer dan één object, dan verandert de rekensom; zie wat een portefeuilleverkoop anders maakt.

De BAR en waar hij vandaan komt

De bruto aanvangsrendement-eis van een koper is geen natuurwet maar een keuze die afhangt van risico: locatie, staat, contractvorm, en hoe makkelijk het pand weer te verkopen is. Een courant appartement in een grote stad wordt met een lagere eis gewaardeerd dan een gemengd pand in een krimpregio, en een lagere eis betekent een hogere prijs.

Als iemand u een BAR noemt zonder erbij te zeggen waarom die past bij úw pand, is het een onderhandelingszet en geen waardering.

Waarom dezelfde huur niet dezelfde waarde is

Twee panden met exact dezelfde jaarhuur kunnen tienduizenden euro's verschillen. De verschillen zitten in wat er van die huur overblijft en in hoe zeker hij is.

Een VvE met een gevulde reserve tegenover een VvE zonder onderhoudsplan
Erfpacht met een herziening in zicht tegenover eigen grond
Een huurder die vijftien jaar zit tegenover een contract dat volgend jaar afloopt
Een huur ver onder de markthuur tegenover een marktconforme huur

Veelgestelde vragen

Rekenen jullie met bruto- of nettorendement?

Met netto, want dat is wat een eigenaar overhoudt. In het voorstel staat welke kostenposten wij hebben meegenomen, zodat u het naast uw eigen administratie kunt leggen.

Verder lezen

Een vastgoedportefeuille verkopenWat een portefeuilleverkoop anders maakt dan losse verkopen, en hoe u de samenstelling van uw portefeuille meeweegt in die keuze.Discreet verkopen, zonder publiciteitWaarom verhuurders zelden willen dat hun verkoop zichtbaar is, en hoe een verkoop zonder publiciteit in zijn werk gaat.Hoe verkoopt u een beleggingspand?Van dossier tot overdracht, in vijf stappen, met wat er in elke stap misgaat en hoe u dat voorkomt.Aan wie kunt u een beleggingspand verkopen?Vier soorten kopers, wat elk van hen zoekt, en welke bij uw pand en uw tijdlijn past.Wanneer verkoopt u uw beleggingspand?Vijf momenten waarop verkopen doorgaans meer oplevert dan aanhouden, en waarom wachten op de markt zelden werkt.Beleggingspand te koop: wat er nu aangeboden wordtBeleggingspand te koop: waar het aanbod nu staat, welke stukken kopers verwachten en hoe zij een verhuurd pand doorrekenen voordat zij een bod doen.Hoe verloopt een overdracht tussen beleggers?Lees hoe een transactie tussen beleggers verloopt, welke due diligence plaatsvindt en waarom een compleet dossier zwaar weegt in de prijs.Wat wil een koper van uw cijfers zien?Een koper controleert huurinkomsten, betalingen, onderhoud, servicekosten, verzekeringen en aanslagen. Lees wat ontbrekende stukken betekenen.Beleggingspand financieren: rente, eisen en wat banken vragenEen beleggingspand financieren: welke toetsen een bank aanlegt, waar de rente van afhangt, en wat u kunt doen als de financiering niet meer past.Vastgoed in een bv of privé: wat het verschil betekent bij verkoopWat u overhoudt na verkoop hangt af van de structuur. Zo verschilt de afrekening bij vastgoed in bv of box 3, in hoofdlijnen en zonder tarieven.Beleggingsmakelaar of rechtstreeks verkopen?Wat een beleggingsmakelaar wel en niet doet, waar u een verkoopopdracht op nakijkt, en bij welk soort pand rechtstreeks verkopen logischer is.Beleggingsvastgoed verkopen: waarde, rendement en verkooprouteTerug naar het aanvraagformulier.

Uw beleggingsvastgoed laten beoordelen?

Begin bij één pand. Een portefeuille kunt u in de volgende stap aangeven.

Beoordeling aanvragen