Beleggingspand financieren: rente, eisen en wat banken vragen

Wat een bank onder een beleggingspand verstaat

Een beleggingspand is vastgoed dat u niet zelf bewoont of gebruikt, maar aanhoudt voor de huurinkomsten en de waardeontwikkeling. Dat kan een verhuurde woning zijn, een bovenwoning boven een winkel, een pand met meerdere appartementen, of een klein bedrijfspand met een huurder.

Voor de bank telt niet wat u het pand noemt, maar hoe het rendeert. De vragen zijn dan: wat is de huur, hoe lang loopt het huurcontract, is de huur vrij of gereguleerd, en wat is het pand waard als de bank het ooit met huurder erin zou moeten verkopen. Die laatste waarde ligt meestal onder de waarde in lege staat. Daar wordt op gerekend, niet op de vrije verkoopwaarde.

Hoe u een beleggingspand kunt financieren

Er zijn in de praktijk vier routes, vaak in combinatie.

Een gewone hypotheek op basis van uw inkomen is voor een pand dat u verhuurt in beginsel niet bedoeld. Sommige banken staan verhuur van een deel van een eigen woning onder voorwaarden toe, maar dat is een uitzondering en geen financieringsmodel.

• Een verhuurhypotheek of zakelijke vastgoedfinanciering. De geldverstrekker neemt het pand als onderpand en financiert een deel van de waarde in verhuurde staat. De rest brengt u zelf in.
• Overwaarde op een ander pand. Wie een eigen woning of een ander beleggingspand met ruimte in de financiering heeft, kan die verhogen en het geld inbrengen als eigen deel. De voorwaarden van die bestaande lening bepalen of dat kan.
• Eigen geld. Zonder lening geen rentelast, maar ook geen hefboom. Voor kleinere objecten kiezen eigenaren hier vaker voor.
• Een lening van een particulier of investeerder. Duurder en korter, maar sneller en met minder eisen. Dit wordt vaak als overbrugging gebruikt.

Wat de bank vraagt voordat zij financiert

Een aanvraag voor een beleggingspand draait om drie toetsen. Ze verschillen per aanbieder in de exacte grens, maar de logica is overal dezelfde.

De verhouding tussen lening en waarde. De bank financiert een deel van de getaxeerde waarde in verhuurde staat. Het deel dat u zelf inbrengt is doorgaans groter dan bij een eigen woning. Hoe kleiner het gefinancierde deel, hoe lager meestal de rente.

De verhouding tussen huur en rentelast. De netto huur moet de rente en de verplichte aflossing met marge dekken. Een eenvoudig rekenvoorbeeld met fictieve bedragen: brengt een pand 15.000 euro huur per jaar op en kost de financiering 10.000 euro per jaar aan rente en aflossing, dan is de dekking 1,5. Vraagt de bank een dekking van minimaal 1,3, dan past het. Daalt de huur of stijgt de rente bij een nieuwe rentevaste periode, dan kan diezelfde financiering ineens niet meer passen.

U als aanvrager. De bank kijkt naar uw overige inkomsten, uw andere leningen, uw registratie bij het BKR en of u in privé of vanuit een BV koopt. Bij een BV kijkt de bank ook naar de jaarcijfers en vraagt vaak om een persoonlijke borgstelling.

Daar komen stukken bij die u moet kunnen aanleveren: een taxatierapport in verhuurde staat, de huurcontracten, een overzicht van de huurbetalingen, het energielabel en een beeld van de onderhoudsstaat. Een pand waarvan de huur onder de huurregulering valt, wordt strenger bekeken dan een pand in de vrije sector. Sinds de Wet betaalbare huur van 2024 valt in beginsel ook een deel van het middensegment onder regulering, met overgangsrecht voor lopende contracten. Wat dat voor uw pand betekent, hangt af van de puntentelling en de ingangsdatum van het contract.

Verder: de looptijd is meestal korter dan bij een woninghypotheek, er is vaak een verplichte aflossing per jaar en de rentevaste periode is doorgaans kort. Dat laatste is belangrijk. Een beleggingsfinanciering wordt vaker herzien dan een gewone hypotheek.

Welke partijen beleggingspanden financieren

Grootbanken zoals ING en Rabobank hebben een eigen productlijn voor verhuurd vastgoed, los van de particuliere hypotheek. Daarnaast zijn er geldverstrekkers die zich alleen op beleggingsvastgoed richten, onder meer NIBC, RNHB en Domivest. Platforms zoals Mogelijk brengen geld van investeerders bij een pand. En er zijn bemiddelaars, zoals Credion, die uw aanvraag bij meerdere partijen uitzetten en daarvoor een vergoeding rekenen.

Welke partij bij u past, hangt af van het object en van uzelf. Grootbanken zijn doorgaans strenger op de aanvrager en scherper op de rente. Gespecialiseerde partijen kijken meer naar het pand en accepteren vaker een afwijkende situatie, tegen een hogere rente. Bemiddelaars kunnen tijd schelen, maar u betaalt ervoor en u krijgt niet automatisch de laagste rente.

Reviews over financiers en bemiddelaars zeggen iets over de service tijdens het traject. Ze zeggen weinig over de voorwaarden die u zelf krijgt. Die volgen uit uw dossier, niet uit een sterrenscore.

Waar de rente van afhangt

Aanbieders adverteren met vanaf-rentes. Die gelden voor het beste dossier: laag gefinancierd deel, sterke huurder, vrije sector, goed energielabel, aanvrager met ruime buffers. Wijkt uw situatie daar op één of meer punten van af, dan ligt de rente hoger. De rente op een beleggingspand ligt doorgaans boven die op een eigen woning, omdat de bank meer risico neemt.

Vraag daarom niet naar de vanaf-rente, maar naar de rente voor uw dossier. En reken door wat er gebeurt als die rente bij de volgende rentevaste periode hoger uitvalt. Dat is de rekensom die de meeste eigenaren pas maken als het te laat is.

Als de financiering niet meer past

De aanbieders in de zoekresultaten schrijven over het kopen van een pand. Veel eigenaren zitten in een andere fase: het pand is er al, de rentevaste periode loopt af, of de bank herbeoordeelt de financiering. Dan blijkt soms dat het pand niet meer aan de eisen voldoet.

Dat gebeurt bijvoorbeeld als de huur door regulering lager is dan gerekend, als het energielabel de bank niet meer bevalt, als de waarde in verhuurde staat is gedaald, of als de huurder al lang zit en de huur ver onder markt ligt. De bank vraagt dan om extra eigen geld, een hogere aflossing, of accepteert de verlenging niet. Herfinancieren bij een andere partij kan, maar tegen de voorwaarden van nu.

Op dat moment is verkopen een serieus alternatief. Niet omdat het pand slecht is, maar omdat de financiering niet meer bij het rendement past. Een verkoop met huurder erin voorkomt dat u eerst moet wachten tot het pand leeg is, en houdt de zaak buiten het zicht van de huurder en van de markt.

Hoe wij daarbij werken

Wij kopen verhuurd vastgoed rechtstreeks van eigenaren. Dat kan een enkel pand zijn of een portefeuille. U meldt het object aan met de basisgegevens: adres, huur, contractvorm, staat van onderhoud. Een mens beoordeelt of het pand bij ons past en neemt daarna contact op. Niet elk pand komt door die beoordeling.

Is er interesse, dan ontvangt u een indicatie op basis van de stukken die u ook aan een bank zou geven. Er komen geen openbare bezichtigingen, geen advertenties en geen open huizen. De huurder merkt er in de eerste fase niets van. Waardering, juridische beoordeling en het uiteindelijke bod doen mensen, niet een rekenmodel.

Bezit u een beleggingspand waarvan de financiering afloopt of niet meer past, of overweegt u om eigen geld vrij te maken uit uw portefeuille, dan kunt u het object bij ons aanmelden. U krijgt een beoordeling en, als het past, een concreet gesprek. Wat u daarmee doet, bepaalt u zelf.