Beleggingsmakelaar of rechtstreeks verkopen?

Een beleggingsmakelaar verkoopt uw pand voor u en rekent courtage. Rechtstreeks verkopen slaat die stap over en bereikt een kleinere groep kopers. Wat meer overhoudt hangt af van uw object, niet van wie het hardst zegt dat hij de beste is.

Binnenhof van een appartementencomplex met rijen identieke galerijen, geschoren hagen en een leeg tegelpad naar de ingang.

Wat een beleggingsmakelaar anders doet dan een woningmakelaar

Een woningmakelaar verkoopt woongenot: foto's van de woonkamer, een openbaar platform, zoveel mogelijk kijkers. Bij een verhuurd pand loopt dat vast. De koper komt er niet wonen en de huurder zit erin.

Een beleggingsmakelaar verkoopt een kasstroom. Hij bouwt zijn verhaal op rond de kale huur, de contractvorm, de lasten en de staat, en legt dat voor aan mensen die op rendement rekenen. Bij de verkeerde makelaar krijgt u kijkers die er toch niet kunnen wonen en een huurder die telkens de deur open moet doen.

Een huurstaat en een lastenoverzicht in plaats van een woonkamerfoto
Een eigen bestand van kopers die al in verhuurd bezit zitten
Onderhandeling over de posten naast de prijs, zoals de huurverrekening bij levering

Welke koper bij uw pand past bepaalt wat elke route kan opleveren; dat staat naast elkaar bij wie er aan de andere kant van de tafel zit.

Hoe hij aan kopers komt, en wat dat van uw dossier vraagt

Een goede beleggingsmakelaar belt eerst de partijen die hij kent; pas daarna gaat het pand openbaar. Dat bestand is waar u voor betaalt. Zijn kopers vragen alleen allemaal hetzelfde op; ontbreekt dat, dan gaat uw pand rond met gaten.

Een pand dat eenmaal langs die lijst ging zonder antwoord, komt er niet vers meer in. Lever het dossier dus compleet aan voordat iemand begint. Dat geldt in beide routes; alleen leest een rechtstreekse koper het zelf.

De huurcontracten met alle bijlagen en latere aanvullingen
Een huurstaat per eenheid die aansluit op die contracten
Bij een VvE: notulen, onderhoudsbegroting en de stand van het reservefonds
Bij erfpacht: de akte en de canonvoorwaarden

Wat er in een verkoopopdracht staat, en waar u dat nakijkt

De opdracht tot dienstverlening wordt getekend wanneer u vooral hoop heeft, en gelezen wanneer u ergens anders heen wilt. Vraag hem op voordat u tekent en loop deze punten na in uw eigen exemplaar.

Of de opdracht exclusief is, en wat geldt als u zelf een koper vindt
De looptijd, en of die stilzwijgend doorloopt
Waarover de courtage wordt berekend, en of er ook iets verschuldigd is zonder verkoop
Welke kosten los van de courtage komen: opname, meetrapport, presentatie
Hoe u opzegt, met welke termijn, en wat er dan nog openstaat
Of het kantoor ook kopers bedient, en hoe het die rollen scheidt

Wanneer een beleggingsmakelaar loont, en wanneer niet

Hij levert op wanneer er een markt te bereiken is die u zelf niet bereikt, en kost vooral wanneer die markt klein is en uw pand om uitleg vraagt in plaats van zichtbaarheid. De tweedeling hieronder is grof; uw object kan aan beide kanten kenmerken hebben.

Bij een courant, goed gedocumenteerd object

Een verzorgd appartement met een marktconforme huur, een gevulde onderhoudsreserve en een compleet dossier is iets waar meerdere beleggers op willen bieden. Concurrentie organiseren is zijn vak, en die kan meer opleveren dan de courtage kost.

Bij een pand dat uitleg vraagt

Kamergewijze verhuur met een vergunningsvraag, gemengd gebruik, achterstallig onderhoud, erfpacht met een herziening in zicht. Daar haakt de brede groep af op de financiering of op het onbekende. Wat overblijft is een korte lijst partijen die zo'n dossier zelf leest, en die bereikt u zonder tussenpersoon.

Wanneer zichtbaarheid zelf het probleem is

Zodra uw pand openbaar staat, weten uw huurders dat u verkoopt en weet de markt het ook. Een makelaar kan stil werken, maar levert dan het middel in waarvoor u hem betaalt.

Als u al een opdracht heeft lopen

Begin dan niet bij ons maar bij uw eigen opdracht. Het beding dat verkopers het vaakst verrast is de vergoeding die ook geldt bij een koper die u zelf aandraagt. Wie die tekende en daarna rechtstreeks verkoopt, betaalt dubbel.

U kunt de opdracht uitlopen of hem in overleg beëindigen. Wat in uw geval openstaat staat in uw opdracht, niet op deze pagina. Vraag het na bij uw makelaar, en bij twijfel bij zijn beroepsvereniging of bij een eigen adviseur.

Hoe wij in dit gesprek staan

Wij zijn geen makelaar en zoeken geen koper voor u; wij kopen voor eigen rekening. Wij hebben dus belang bij de uitkomst van deze pagina. Daarom staat er ook in wanneer een makelaar de betere route is; u merkt dat toch zodra u vergelijkt.

Er is geen courtage, want er zit geen tussenpersoon tussen. Wij beoordelen het pand op wat het opbrengt en wat het vraagt, en komen terug met een onderbouwd voorstel of met het bericht dat wij niet de juiste partij zijn. Legt u beide routes naast elkaar, vraag dan bij elk bedrag hoe het is opgebouwd.

Veelgestelde vragen

Wat kost een beleggingsmakelaar?

Dat verschilt per kantoor en per opdracht. De courtage is meestal een deel van de koopsom, en daarnaast kunnen er vaste kosten zijn. Vraag tarief en grondslag schriftelijk op voor u tekent.

Is een beleggingsmakelaar hetzelfde als een woningmakelaar?

In bevoegdheid wel, in de praktijk niet. Een beleggingsmakelaar werkt met een kopersbestand dat op rendement rekent. Vraag welke verhuurde objecten hij verkocht en aan welke kopers.

Moet mijn pand openbaar staan om een goede prijs te halen?

Bij een courant object dat leeg verkocht kan worden helpt zichtbaarheid. Bij een verhuurd pand valt een groot deel van de kijkers weg, en bereikt de advertentie vooral uw eigen huurder.

Verder lezen

Hoe rendement de waarde van beleggingsvastgoed bepaaltBruto- en nettorendement, de BAR en waarom twee panden met dezelfde huur verschillend geprijsd worden.Een vastgoedportefeuille verkopenWat een portefeuilleverkoop anders maakt dan losse verkopen, en hoe u de samenstelling van uw portefeuille meeweegt in die keuze.Discreet verkopen, zonder publiciteitWaarom verhuurders zelden willen dat hun verkoop zichtbaar is, en hoe een verkoop zonder publiciteit in zijn werk gaat.Hoe verkoopt u een beleggingspand?Van dossier tot overdracht, in vijf stappen, met wat er in elke stap misgaat en hoe u dat voorkomt.Aan wie kunt u een beleggingspand verkopen?Vier soorten kopers, wat elk van hen zoekt, en welke bij uw pand en uw tijdlijn past.Wanneer verkoopt u uw beleggingspand?Vijf momenten waarop verkopen doorgaans meer oplevert dan aanhouden, en waarom wachten op de markt zelden werkt.Beleggingspand te koop: wat er nu aangeboden wordtBeleggingspand te koop: waar het aanbod nu staat, welke stukken kopers verwachten en hoe zij een verhuurd pand doorrekenen voordat zij een bod doen.Hoe verloopt een overdracht tussen beleggers?Lees hoe een transactie tussen beleggers verloopt, welke due diligence plaatsvindt en waarom een compleet dossier zwaar weegt in de prijs.Wat wil een koper van uw cijfers zien?Een koper controleert huurinkomsten, betalingen, onderhoud, servicekosten, verzekeringen en aanslagen. Lees wat ontbrekende stukken betekenen.Beleggingspand financieren: rente, eisen en wat banken vragenEen beleggingspand financieren: welke toetsen een bank aanlegt, waar de rente van afhangt, en wat u kunt doen als de financiering niet meer past.Vastgoed in een bv of privé: wat het verschil betekent bij verkoopWat u overhoudt na verkoop hangt af van de structuur. Zo verschilt de afrekening bij vastgoed in bv of box 3, in hoofdlijnen en zonder tarieven.Beleggingsvastgoed verkopen: waarde, rendement en verkooprouteTerug naar het aanvraagformulier.

Uw beleggingsvastgoed laten beoordelen?

Begin bij één pand. Een portefeuille kunt u in de volgende stap aangeven.

Beoordeling aanvragen