Vastgoed in een bv of privé: wat het verschil betekent bij verkoop

Twee boxen, twee logica's

De eerste vraag bij een pand dat u privé aanhoudt en niet zelf bewoont, is in welke box de Belastingdienst het plaatst. Dat hangt af van wat u met het pand doet: alleen aanhouden en verhuren, of meer dan dat. Waar de grens tussen beleggen en ondernemen ligt, kunt u nakijken bij de Belastingdienst; aan welke kant uw situatie zit, is een vraag voor uw adviseur. Het antwoord bepaalt de rest van dit artikel, want de heffing in box 3 werkt met een andere grondslag dan die op een bv. Welke grondslag dat voor u is, of de heffing uitgaat van een verondersteld rendement over de waarde op de peildatum of van uw werkelijke rendement, en of u een lager werkelijk rendement kunt laten meewegen, kunt u nakijken bij de Belastingdienst. Hetzelfde geldt voor de vraag of en hoe schulden op het pand meetellen. Welke rol de ontvangen huur en de verkoopopbrengst in die berekening spelen, is daarmee geen vaststaand gegeven maar een vraag die u voor uw eigen situatie laat beantwoorden.

De regels voor box 3 zijn bovendien in beweging. Na rechtspraak van de Hoge Raad over het forfait wordt gewerkt aan wetgeving voor een heffing op werkelijk rendement. Welke regels op het moment van uw verkoop gelden, en welke overgangsregels daarbij horen, kunt u nakijken bij de Rijksoverheid en de Belastingdienst; wat het voor u betekent, bespreekt u met uw adviseur. Wie een verkoop om fiscale redenen uitstelt, doet er goed aan om die vraag kort voor de verkoop opnieuw te stellen, omdat het antwoord dan anders kan zijn dan vandaag.

Bij vastgoed in een bv liggen de vragen anders. Hier gaat het om de winst die de bv maakt en om de belasting die de bv daarover betaalt. Hoe die winst fiscaal wordt bepaald, welke opbrengsten en kosten meetellen, of en hoeveel er op het gebouw mag worden afgeschreven en welke ondergrens daarbij geldt, kunt u nakijken bij de Belastingdienst; wat dat voor uw pand betekent, laat u door uw adviseur uitwerken. Daarna komt een tweede vraag: wat er gebeurt als u geld uit de bv naar privé haalt. Of daar dan een heffing in box 2 bij komt, en wanneer die aan de orde is, hangt af van de manier waarop het geld naar privé gaat; ook dat kunt u nakijken bij de Belastingdienst. Het beeld dat u moet vasthouden: bij een bv kijkt u naar twee momenten, de winst in de bv en het moment dat u het geld privé wilt gebruiken.

Wat er gebeurt op de dag van overdracht

Hier lopen de twee routes uiteen.

Bij een pand in privé is de eerste vraag of de verkoop zelf een belastbaar moment is, en of er over de waardestijging wordt afgerekend. Hoe een verkoop in box 3 wordt behandeld, kunt u nakijken bij de Belastingdienst; het antwoord hangt mede af van de stand van de wetgeving op dat moment. U ontvangt de koopsom, lost de hypotheek af en het restant staat op uw rekening. Daarmee verandert de samenstelling van uw vermogen: het pand is weg, er staat geld voor in de plaats. Hoe dat geld op de eerstvolgende peildatum meetelt, en of dat anders uitpakt dan voor het pand, hangt af van de categorie waarin het valt; welke categorie bij welk bezit hoort, staat bij de Belastingdienst. Wie rond de jaarwisseling verkoopt, doet er goed aan om met een adviseur te kijken naar het effect van de peildatum.

Bij een pand in een bv is de eerste vraag wat de boekwinst is. Die volgt uit de verkoopprijs en de boekwaarde in de administratie van de bv, en die boekwaarde hangt af van wat er in eerdere jaren is afgeschreven. Of de boekwinst daardoor hoger uitvalt dan de waardestijging die u zelf voor ogen had, ziet u in de jaarrekening en de activastaat van de bv; uw accountant kan het u voorrekenen. De regels voor de winstbepaling van een bv kunt u nakijken bij de Belastingdienst.

Een voorbeeld maakt zichtbaar waarom die vraag ertoe doet. Stel dat een bv een pand kocht, er in de loop der jaren op afschreef, en het nu verkoopt voor meer dan de aankoopprijs. De eigenaar denkt aan de winst als het verschil tussen verkoopprijs en aankoopprijs. Voor de bv telt het verschil tussen verkoopprijs en boekwaarde, en die twee getallen hoeven niet gelijk te zijn. Welke belasting de bv over de boekwinst betaalt en hoeveel er daarna in de bv overblijft, laat u door uw adviseur doorrekenen vóór u een bod aanvaardt. Wilt u dat geld vervolgens als dividend naar privé halen, dan is de volgende vraag welke heffing daarbij hoort; dat kunt u nakijken bij de Belastingdienst.

Een onderwerp dat u in dat gesprek met uw adviseur aan de orde stelt, is de herinvesteringsreserve. Of u de belastingheffing over de boekwinst kunt doorschuiven door de opbrengst opnieuw in een bedrijfsmiddel te steken, hangt af van termijnen en voorwaarden die u kunt nakijken bij de Belastingdienst, en van wat u met het geld gaat doen. Of u eraan voldoet, is werk voor uw adviseur. Het antwoord ziet er anders uit voor wie verkoopt om te stoppen met vastgoed dan voor wie verkoopt om een ander pand te kopen.

Stenen verkopen of aandelen verkopen

Een bv geeft een keuze die een privé-eigenaar niet heeft. U kunt het pand verkopen, of u kunt de aandelen van de bv verkopen met het pand erin.

Bij een aandelentransactie blijft de bv bestaan en wisselt alleen de eigenaar. Wat er dan fiscaal gebeurt, bij de bv en bij u als verkopende aandeelhouder, en welke latente belastingclaim de koper overneemt, is werk voor uw adviseur. Die koper zal daar in de prijs rekening mee houden. In de praktijk kan hij een korting vragen die een deel van die latente claim weerspiegelt. Hoe groot die korting is, is onderhandeling. Er bestaat geen vast percentage voor.

Twee kanttekeningen. Ten eerste is het de vraag of bij de overdracht van aandelen in een vennootschap die vooral vastgoed bezit ook overdrachtsbelasting speelt, alsof de koper de stenen zelf verkrijgt. Dat hangt onder meer af van wat de vennootschap bezit en van de omvang van het belang dat de koper verkrijgt. De regels hiervoor staan bij de Belastingdienst en op wetten.overheid.nl; of ze op uw transactie van toepassing zijn, laat u vooraf toetsen. Het voordeel dat mensen soms verwachten van een aandelendeal kan op dat punt kleiner zijn dan gedacht. Ten tweede koopt de koper de hele geschiedenis van de bv mee: oude contracten, mogelijke claims, aansprakelijkheden die niet op de balans staan. Reken er daarom op dat een koper bij een aandelentransactie een boekenonderzoek naar de hele vennootschap wil doen, met de tijd en kosten die daarbij horen. Voor een bv met één of twee panden kan dat niet in verhouding staan tot het voordeel. Voor een portefeuille kan het wel de moeite waard zijn.

Wat een bv oplevert, en wanneer niet

De vraag of een bv voordeel oplevert, begint bij de vraag of u winst maakt en of u die winst direct nodig heeft. Zolang het geld in de bv blijft, speelt alleen de heffing bij de bv; welke dat is en hoe die wordt berekend, kunt u nakijken bij de Belastingdienst. Of u door te herinvesteren met meer kapitaal verder bouwt dan wie jaarlijks privé afrekent, hangt af van uw cijfers en laat u doorrekenen. Welke kosten de bv mag aftrekken, en of rente en onderhoud daaronder vallen, kunt u nakijken bij de Belastingdienst; bij panden met veel onderhoud of hoge rente is dat een vraag die het verschil kan maken. Of een bv uw privévermogen afschermt bij aansprakelijkheid, en wat zij betekent bij opvolging, is een vraag voor uw notaris of adviseur; voor sommige eigenaren weegt dat zwaarder dan de belasting.

Het beeld verandert zodra u het geld naar privé haalt. Hoeveel u dan overhoudt, hangt af van de heffing bij de bv én de heffing bij uitkering, samen; laat die twee altijd in één som doorrekenen. Voor een eigenaar die van de huur wil leven, of die de verkoopopbrengst privé wil gebruiken, is dat de som die bepaalt of de bv de goedkopere route is. Of een bv of privé beter is, hangt af van vier dingen: hoe lang u het pand aanhoudt, hoe hoog het werkelijke rendement is, hoe het pand gefinancierd is en of u de opbrengst in de bv kunt laten. Een adviseur kan dat doorrekenen. Een algemene regel die voor iedereen klopt, bestaat niet.

De nadelen van een vastgoed-bv zijn concreter dan de voordelen. Een bv brengt administratie mee: wat er jaarlijks aan jaarrekening en aangifte nodig is, en wat een accountant of administrateur daarvoor rekent, hoort u bij uw accountant. Welke cijfers een bv moet deponeren bij de Kamer van Koophandel en welk deel daarvan openbaar wordt, hangt af van de omvang van de bv; dat kunt u nakijken bij de Kamer van Koophandel en de Rijksoverheid. Banken kunnen bij de financiering van een bv om een privéborgstelling vragen. En bij verkoop is er de boekwinst waar we het hierboven over hadden. Wie in een bv zit, plant het gesprek met de fiscalist vóór de verkoop, niet erna.

Kunt u een pand alsnog inbrengen in een bv?

Dat is een vraag voor uw notaris en uw adviseur, en het antwoord bestaat uit twee delen: of het kan en wat het kost. Bij inbreng gaat het pand over van u naar de bv. Of de bv daarover overdrachtsbelasting verschuldigd is, en of een vrijstelling van toepassing is, hangt af van voorwaarden die onder meer kunnen zien op de periode waarin de bv het pand aanhoudt. De regels voor de overdrachtsbelasting en de vrijstellingen kunt u nakijken bij de Belastingdienst; of u daarvoor in aanmerking komt, laat u door uw adviseur toetsen. Daarnaast is een notariële akte nodig, moet de bank instemmen met de overgang van de hypotheek, en wilt u een taxatie om de inbrengwaarde te onderbouwen. Hoe de overdracht van een pand wordt vastgelegd, kunt u nakijken bij het Kadaster.

Voor wie op korte termijn wil verkopen, is het de vraag of inbreng in een bv de moeite loont. U maakt dan eerst de kosten van de inbreng en krijgt daarna bij verkoop te maken met de boekwinst in de bv; wat dat samen betekent, laat u door uw adviseur doorrekenen. Inbreng is eerder een keuze voor eigenaren die het pand nog jaren willen houden en die het rendement willen herinvesteren.

Drie situaties en wat ze betekenen voor de verkoop

Het pand staat privé en u bezit het al lang. Laat vooraf beantwoorden of de verkoop voor u een belastbaar moment is en hoe de opbrengst daarna op de peildatum meetelt; de regels hiervoor staan bij de Belastingdienst en de stand van de wetgeving kunt u nakijken bij de Rijksoverheid. Let op timing rond de peildatum en op wat u met het geld doet. Wie de opbrengst opnieuw in vastgoed steekt, en wie het op de bank zet, krijgt daarover elk een eigen antwoord; welke categorie bij welk bezit hoort, kunt u nakijken bij de Belastingdienst.

Het pand staat in een bv en het is het enige pand. Laat vóór u een bod aanvaardt uitrekenen wat de boekwinst is en wat er na belasting in de bv overblijft. Vraag ook of een herinvesteringsreserve haalbaar is. En bedenk of het geld in de bv mag blijven. Als u het direct privé nodig heeft, laat u ook de heffing bij uitkering meerekenen. Een aandelentransactie is in deze situatie niet vanzelfsprekend een realistische route; laat afwegen of de kosten van het boekenonderzoek opwegen tegen het voordeel.

U heeft meerdere panden in een bv en wilt er een paar afstoten. Hier heeft u ruimte. U kunt per pand kiezen tussen verkopen en aanhouden, de verkopen over jaren spreiden, en de opbrengst binnen de bv herinvesteren; wat daarbij fiscaal mogelijk is, bespreekt u met uw adviseur. Een koper die rechtstreeks koopt, kan hierbij helpen: u hoeft niet de hele portefeuille op de markt te zetten om één pand te verkopen.

Wat wij hiermee doen

Als u een pand of een deel van een portefeuille aan ons voorlegt, is een van de eerste vragen of het vastgoed privé of in een bv wordt gehouden. Niet omdat wij fiscaal advies geven. Dat doen wij niet, en dat hoort bij uw eigen adviseur. Wel omdat de structuur bepaalt hoe de overdracht eruitziet, welke stukken nodig zijn en hoeveel tijd u nodig heeft om de fiscale kant te laten doorrekenen. Wij wachten liever op die berekening dan dat u tekent voor een bedrag waarvan u achteraf te weinig overhoudt.

Wij beoordelen uw object eerst voor eigen aankoop. Komt er een bod, dan doet een mens dat, op basis van de huur, de staat van het pand, de contracten en de markt. Ons uitgangspunt is een rechtstreekse en discrete verkoop, zonder dat het pand openbaar wordt aangeboden; hoe dat er bij uw object uitziet, spreken we vooraf met u af. Wat de verkoop betekent voor uw huurder, hangt af van het huurcontract en is een van de punten die we vooraf met u doornemen.

Wilt u weten wat uw pand of portefeuille rechtstreeks kan opbrengen, en welke route bij uw structuur past? Stuur de gegevens van het object via het aanvraagformulier. U hoort dan van ons of het object binnen ons profiel past en hoe een volgende stap eruitziet. Of u die stap zet, beslist u zelf.