Verduurzamen of verkopen: de rekensom voor een verhuurd pand

Waarom de vraag nu speelt

De aanleiding is een combinatie van een voorgenomen maatregel en een regel die al werkt.

De voorgenomen maatregel is een minimumeis aan de energieprestatie van huurwoningen. Volgens de aangekondigde plannen zouden huurwoningen vanaf 2029 minimaal energielabel D moeten hebben; de labels E, F en G zouden dan onder de grens liggen. De Rijksoverheid legt de maatregel uit als een eis aan de woning waarop gemeenten kunnen handhaven, niet als een verbod om te verhuren. Wat handhaving concreet inhoudt, welke uitzonderingen er gelden, onder meer voor monumenten, en hoe met lopende huurcontracten wordt omgegaan, staat in de regeling zelf. Of en in welke vorm de regeling wordt ingevoerd, is pas zeker als hij is vastgesteld en daadwerkelijk in werking is getreden; controleer die stand van zaken bij de Rijksoverheid voordat u erop rekent. Maar voor een gewone vooroorlogse bovenwoning of een jaren-zestig portiekflat zonder spouwisolatie, met een geregistreerd label E, F of G, is de strekking duidelijk: er moet iets gebeuren, of u kiest een andere route voor het pand.

De tweede regel werkt nu al. Sinds 1 juli 2024 weegt het energielabel anders mee in het woningwaarderingsstelsel, het puntensysteem waarmee voor gereguleerde huurwoningen de maximale huur wordt bepaald. Een goed label levert punten op; de labels E, F en G kosten punten. Hoeveel precies, staat in de actuele labeltabel van de Huurcommissie. Of dat verschil voor uw woning iets verandert, hangt af van het huurregime, de contractdatum en de vraag hoe dicht de woning bij een van de huurgrenzen zit, en of een lopend contract daar überhaupt door wordt geraakt. Laat dat voor uw contract narekenen. Dat kan de kasstroom raken, jaren voordat een minimumeis ingaat.

Op de vraag of een verhuurder verplicht is te verduurzamen, is het antwoord dus: bij label E, F of G komt er, als de voorgenomen eis wordt vastgesteld, vanaf 2029 een norm waaraan de woning moet voldoen om zonder handhaving verhuurd te blijven. Wat er gebeurt als de woning er niet aan voldoet, is een vraag voor de tekst van de regeling en voor uw gemeente. Bij label D of beter is deze eis niet aan de orde, maar werkt de puntentelling wel als financiële prikkel.

Wat er onder verduurzaming van een huurwoning valt

Verduurzaming is een verzamelbegrip. Voor de rekensom is het nuttig om drie lagen te onderscheiden, omdat ze een verschillend effect op het label en op de kosten hebben.

De schil. Dak-, vloer-, spouw- of gevelisolatie en beter glas. Dit zijn de maatregelen die het label het meest verschuiven, omdat het label vooral de warmtevraag van de woning meet. Bij een oud pand is dit doorgaans ook de grootste kostenpost, zeker als de spouw ontbreekt en de gevel van buiten of van binnen moet worden ingepakt.

De installatie. Een hr-ketel, een hybride of volledige warmtepomp, een zonneboiler, en ventilatie met warmteterugwinning. Een warmtepomp heeft alleen zin als de schil het toelaat. In een slecht geïsoleerde woning komt een warmtepomp moeilijk tot zijn recht en kan de stroomrekening oplopen.

De opwek. Zonnepanelen. Die tellen mee in het label en drukken de energiekosten van de huurder, maar ze veranderen niets aan de warmtevraag. Voor een verhuurder zijn ze vaak de makkelijkste stap, maar op zichzelf niet vanzelf de stap die een label E naar D brengt.

Daarnaast zijn er kleine maatregelen: tochtstrips, radiatorfolie, ledverlichting, een waterbesparende douchekop. Die zijn nuttig voor de huurder, maar verschuiven het label nauwelijks. Milieu Centraal beschrijft die maatregelen vanuit de huurder gezien, naast de grotere ingrepen en het overleg met de verhuurder. Voor de eigenaar die moet beslissen, gaat het om de eerste twee lagen.

Hoe u als verhuurder een huurwoning verduurzaamt

Een huurder verduurzaamt zelf meestal niet. Grote ingrepen aan de woning zijn aan de eigenaar. Dat betekent dat de verhuurder drie dingen moet regelen: een plan, medewerking van de huurder, en financiering.

Het plan begint bij een maatwerkadvies of energieadvies. Daarin staat welke maatregelen welk labeleffect hebben, in welke volgorde ze verstandig zijn, en wat ze bij benadering kosten. Zonder zo'n advies rekent u met aannames. Met zo'n advies rekent u met een offertebasis. Dat is het verschil tussen een gevoel en een besluit. Daarna volgen offertes, de subsidieaanvraag, de uitvoering en het laten opnemen en registreren van een nieuw energielabel. In welke volgorde de aanvraag en de uitvoering moeten plaatsvinden, verschilt per regeling; controleer dat bij de RVO voordat u een aannemer opdracht geeft. En sla de registratie van het nieuwe label niet over: voor de puntentelling en voor de minimumeis gaat het om het geregistreerde label. Welke registratiedatum daarbij telt, controleert u bij de Huurcommissie.

Medewerking van de huurder is wettelijk geregeld, maar niet onbegrensd. Of een huurder aan een renovatie moet meewerken, en wanneer een voorstel daarvoor als redelijk geldt, hangt af van de ingreep, de overlast, de eventuele huurverhoging en het belang van beide partijen. Bij één losse woning is het een gesprek tussen twee partijen. Bij een voorstel dat meerdere woningen in één complex raakt, gelden andere spelregels voor de vraag wanneer het voorstel als redelijk geldt. Laat een jurist vooraf toetsen wat in uw geval een redelijk voorstel is en welke procedure volgt als de huurder niet instemt; dat kan uitlopen op een gang naar de rechter. Een huurder die weigert, kost tijd. Reken daar op.

De huurverhoging na verduurzaming is het punt waar de rekensom vaak breekt. De eigenaar betaalt de investering, de huurder profiteert van een lagere energierekening. Of en hoeveel huurverhoging u na de verbetering kunt vragen, hangt af van de gemaakte verbeteringskosten, van het huurregime van de woning en van de weg die u kiest: overeenstemming met de huurder, of een beoordeling van het voorstel als die overeenstemming er niet komt. De Huurcommissie beschrijft het kader voor huurverhoging na woningverbetering; laat een jurist voor uw woning nagaan welk regime geldt en wat het maximum is. In de praktijk ligt de haalbare huurverhoging vaak lager dan de besparing op de energierekening. De rest van het rendement moet dan uit de waardestijging van het pand komen, en die is pas geld bij verkoop.

Medewerking aan de renovatie en de huurverhoging zijn twee afzonderlijke vragen, met elk een eigen beoordeling. Laat ze allebei toetsen voordat u de huurder een voorstel doet.

Welke subsidie er is voor verduurzaming van een huurwoning

Een regeling die voor verhuurders relevant kan zijn, is de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen, kortweg SVOH, die door de RVO wordt uitgevoerd. De regeling is bedoeld voor verhuurders van bestaande huurwoningen en dekt een deel van de kosten van isolatiemaatregelen, bepaalde installaties, onderhoud en energieadvies. Of de regeling op dit moment open is voor aanvragen, en voor welke verhuurders precies, controleert u op de website van de RVO.

Drie dingen zijn goed om vooraf te weten. De voorwaarden, de maximumbedragen en het beschikbare budget worden per periode vastgesteld en veranderen. Wat vorig jaar gold, hoeft dit jaar niet te gelden. Controleer daarom de actuele regeling bij de RVO voordat u rekent. Verder geldt bij veel regelingen dat de aanvraag moet worden gedaan volgens een vaste volgorde ten opzichte van de uitvoering, en die volgorde verschilt per regeling en per maatregel. Wie de volgorde niet aanhoudt, loopt het risico buiten de boot te vallen. En de subsidie dekt een deel van de kosten, niet het geheel. Een eigenaar die rekent alsof de subsidie het gat dicht, rekent verkeerd.

Naast de landelijke regeling hebben sommige gemeenten en provincies eigen regelingen. Die zijn lokaal en wisselend. Het loont om bij de eigen gemeente na te vragen, maar reken er niet op voordat het op papier staat.

De rekensom

De beslissing komt neer op het vergelijken van twee getallen: wat het pand oplevert als u verduurzaamt en doorverhuurt, en wat het oplevert als u het nu in verhuurde staat verkoopt. Beide getallen zijn onzeker, maar ze zijn wel op te bouwen.

Zet de volgende posten onder elkaar, op basis van offertes of een maatwerkadvies, niet op basis van een schatting uit een folder.

De eenvoudigste maatstaf is de terugverdientijd van de investering uit de extra kasstroom:

Terugverdientijd = (investering − subsidie + huurderving + tegenvallers) ÷ (extra huur per jaar − jaarlijkse extra kosten, zoals financieringskosten)

Is die uitkomst langer dan de periode waarin u het pand nog wilt aanhouden, dan verdient u de investering niet terug uit de huur. Dan moet de waardestijging bij verkoop het verschil goedmaken, en dat is een aanname over een toekomstige markt.

De som verandert pas als u de waardestijging meetelt, of als u de vraag anders stelt: wat kost het om níet te verduurzamen? Dat antwoord hangt af van wat er met uw pand gebeurt als het na 2029 niet aan de minimumeis voldoet. Is dat voor uw pand een handhavingsrisico of een lagere maximale huur, dan is de investering geen rendementsvraag meer, maar de prijs van doorgaan met verhuren.

Aan de andere kant van de som staat de verkoop in verhuurde staat. Die is eenvoudiger op te bouwen: de verkoopprijs nu, minus de kosten van verkoop, minus de belasting die over de verkoop verschuldigd kan zijn. Welke belasting dat is, hangt af van de vorm waarin u het pand aanhoudt; laat dat door uw adviseur narekenen voordat u de twee kanten vergelijkt. Tegenover dat bedrag staat de opgegeven toekomstige huurstroom en de opgegeven waardestijging.

Wat de verkoopsom drukt, is precies het werk dat u anders zelf zou doen. Een koper die het pand in verhuurde staat overneemt, rekent de verduurzaming, het overleg met de huurder en het risico op tegenvallers in zijn prijs mee. Dat is geen straf maar een verrekening: hij neemt een taak over die tijd en geld kost. De vraag voor u is of die verrekening lager uitvalt dan wat het u zelf zou kosten, in geld én in aandacht.

• Investering in schil en installatie, inclusief bijkomend werk zoals stucwerk, schilderwerk en het herstellen van wat bij isolatie beschadigt.
• Subsidie als aftrekpost, alleen voor het deel dat toegekend is of aantoonbaar toegekend kan worden.
• Huurderving tijdens de uitvoering, als de woning tijdelijk niet of beperkt bewoonbaar is.
• Financieringskosten, als de investering met geleend geld gebeurt. Eigen geld is niet gratis; het had ergens anders rendement kunnen maken. Dit is een jaarlijkse post, geen eenmalige.
• Eigen tijd, voor het regelen van adviseurs, aannemers, de huurder en de subsidieaanvraag. Voor een eigenaar met één pand is dit een reële post die zelden wordt meegeteld.
• Tegenvallers. Bij een ouder pand komt er bij het openmaken van vloeren en gevels geregeld iets tevoorschijn: houtrot, asbest, een fundering die aandacht vraagt. Reken een opslag.

Wanneer verduurzamen wint

Verduurzamen is doorgaans de betere keuze als een aantal van deze punten geldt.

• U wilt het pand nog lang aanhouden, zodat de terugverdientijd past bij uw horizon.
• Het pand is technisch geschikt: een spouw die gevuld kan worden, een dak dat van binnen of buiten te isoleren is, een indeling die een warmtepomp toelaat.
• De huurder werkt mee, of het complex is groot genoeg om de aanpak collectief te regelen.
• U heeft meerdere panden in dezelfde straat of hetzelfde type, zodat u de aanpak kunt herhalen en aannemers efficiënt kunt inzetten.
• U heeft de financiering en de tijd om het project te dragen zonder dat het uw andere bezit raakt.

Wanneer verkopen wint

Verkopen is doorgaans de betere keuze als het beeld er zo uitziet.

Er is nog een derde uitkomst die het overwegen waard is: gedeeltelijk verduurzamen tot precies label D, met de minst ingrijpende maatregelen, en dan doorverhuren of verkopen. Dat zou aan de voorgenomen minimumeis voldoen zonder de volledige investering, al hangt het van het pand af hoeveel dat scheelt. Het maatwerkadvies laat zien of dat kan.

• De terugverdientijd is langer dan uw beleggingshorizon, en u rekent liever niet op waardestijging om het gat te dichten.
• Het pand heeft een bouwkundige beperking waardoor label D alleen tegen onevenredige kosten haalbaar is. Is het pand een monument, controleer dan eerst in de regeling of een uitzondering van toepassing is; die kan de noodzaak juist wegnemen.
• De huurder betaalt een huur die ver onder de markt ligt en u ziet geen weg om die na verduurzaming aan te passen.
• Het pand is het enige, of een van de weinige, en de tijd die het project vraagt staat niet in verhouding tot uw betrokkenheid bij vastgoed.
• U wilt de portefeuille vereenvoudigen of kapitaal vrijmaken, en dit pand is het onderdeel met het meeste werk en het minste rendement.

Verkopen in verhuurde staat, zonder het pand op de markt te zetten

Een verhuurd pand verkopen gaat anders dan een leeg pand verkopen. De huurder blijft. Wat er bij de eigendomsoverdracht met de lopende huurovereenkomst gebeurt, en welke rechten en plichten daarbij op de nieuwe eigenaar overgaan, is wettelijk geregeld; laat uw notaris of jurist bevestigen wat dat voor uw contract betekent. Voor de rekensom telt dat de koper het pand met de zittende huurder overneemt. Dat maakt het pand voor de gemiddelde koper op een woningsite minder aantrekkelijk, en voor een belegger juist een gewoon object.

Daarom kiezen eigenaren van verhuurde woningen vaak voor een rechtstreekse verkoop aan een partij die in verhuurde staat koopt. Wij zijn zo'n partij. Wij beoordelen uw object eerst voor eigen aankoop, op ligging, bouwkundige staat, huurcontract en label, en doen daarna een voorstel of geven aan dat het pand niet bij ons past. Wij kopen niet elk object. Er is geen openbare verkoop en er zijn geen openbare bezichtigingsrondes. Het label en de achterstand in onderhoud nemen wij mee in de beoordeling.

Wat wij niet doen, is beloven wat we niet kunnen waarmaken. Een waardering, een bod en de uiteindelijke beslissing worden door een mens gemaakt, op basis van de stukken die u aanlevert. Als u eerst de rekensom hierboven zelf wilt maken, is dat verstandig. Als u die som naast een concreet voorstel wilt leggen, kunt u het pand bij ons aanmelden. U ontvangt dan een beoordeling, en u beslist zelf of verduurzamen of verkopen de betere uitkomst is.