De waarde van een beleggingspand berekenen: huur, rendement en staat

Welke huur telt

De huur die u nu ontvangt is niet vanzelf de huur waarmee een koper rekent. Er zijn drie huurbedragen die uit elkaar kunnen lopen.

De eerste is de contracthuur, het bedrag dat de huurder maandelijks overmaakt. De tweede is de markthuur, wat het pand zou opbrengen als het vandaag leeg opnieuw verhuurd werd. De derde is de maximale huur volgens het puntenstelsel, als het pand daaronder valt.

Voor een koper is de laagste van de drie de veiligste basis. Ontvangt u meer dan het puntenstelsel toestaat, dan rekent een zorgvuldige koper met de lagere huur. De huurder kan die in beginsel laten toetsen bij de Huurcommissie. Sinds de Wet betaalbare huur van 2024 vallen meer woningen onder een puntenstelsel dan daarvoor, met name in het middensegment, al geldt voor lopende contracten meestal overgangsrecht. Laat vóór de verkoop tellen hoeveel punten uw woning heeft. Dat kost weinig en voorkomt dat een koper het voor u doet en het bod daarop verlaagt.

Ligt de contracthuur ver onder de markthuur, dan is de vraag wanneer die huur omhoog kan. Bij een huurder die al lang zit en volledige huurbescherming geniet, is het antwoord vaak: niet, of alleen met de jaarlijkse toegestane verhoging. Een koper betaalt dan voor de huur van nu, niet voor de huur die theoretisch mogelijk is. Bij een tijdelijk contract of een bedrijfsruimte met een einddatum in zicht ligt dat anders, en dat zit in de prijs.

Hoeveel keer de huur een pand waard is

De vraag hoeveel keer de jaarhuur een pand waard is, heeft een rekenkundig antwoord: het is het omgekeerde van het bruto aanvangsrendement dat de koper wil halen. Hoe hoger het bruto rendement dat een koper eist, hoe minder keer de jaarhuur hij betaalt. Wie met een lager rendement genoegen neemt, betaalt meer keer de huur. Dat getal heet de kapitalisatiefactor.

Deze tabel is een rekenvoorbeeld, geen marktcijfer. Welk rendement een koper eist, hangt af van wat hij elders met zijn geld kan doen, hoeveel risico hij in uw pand ziet en hoe hij is gefinancierd. Een fonds dat contant koopt en tien jaar wil houden, rekent met een andere factor dan een handelaar die met vreemd geld werkt en marge moet maken. Voor hetzelfde pand bestaan daarom meerdere waarden tegelijk. De waarde is wat een specifieke koper ervoor over heeft, en dat begint bij zijn rendementseis.

Het bruto aanvangsrendement is een grove maat. Het kijkt alleen naar huur en koopsom. Een serieuze koper gaat een stap verder en rekent netto: huur minus de kosten die voor rekening van de eigenaar blijven. Voor een verhuurde woning zijn dat meestal onderhoud, opstalverzekering, gemeentelijke lasten voor de eigenaar, eventueel VvE-bijdrage en beheer. Wat overblijft, deelt hij door de koopsom plus kosten koper. Twee panden met dezelfde bruto huur kunnen zo flink verschillen in waarde, omdat het ene een nieuwe fundering nodig heeft en het andere niet.

Wat de staat eraf haalt

Rendement is een breuk. De staat van het pand zit in beide helften: hij drukt de huur die haalbaar is en hij verhoogt de kosten die van de huur af gaan.

Achterstallig onderhoud is het meest zichtbare. Een koper telt wat hij de komende jaren moet uitgeven en trekt dat van zijn bod af, meestal met een opslag voor het ongemak en de onzekerheid. Een dak dat over drie jaar vervangen moet worden, is voor u een toekomstige post. Voor de koper is het geld dat hij bij aankoop opzij zet. Weet u van zo'n post, benoem hem dan zelf en laat een offerte zien. Een bekende uitgave weegt lichter dan een vermoeden.

Het energielabel telt dubbel. Het bepaalt mee hoeveel punten een woning krijgt in het puntenstelsel, en daarmee de maximale huur. En het zegt iets over de kosten die eraan komen als de eisen aan verhuurde woningen strenger worden. Een label dat slecht scoort, drukt daardoor zowel de teller als de noemer.

Bij een appartement kijkt een koper naar de VvE: het reservefonds, het meerjarenonderhoudsplan en de notulen van de laatste vergaderingen. Een lege kas met een geplande gevelrenovatie betekent dat de nieuwe eigenaar meebetaalt. Dat bedrag komt van de prijs af.

Dan is er de huurder zelf. Betaalt hij op tijd, hoe lang zit hij er, wat staat er in het contract over huurverhoging en over wie welk onderhoud doet. Een huurder met een vlekkeloze betaalhistorie en een helder contract maakt het pand meer waard dan dezelfde woning met een huurachterstand en een handgeschreven overeenkomst. Verzamel de laatste twaalf maanden betalingen voordat u het gesprek begint.

Een verhuurd bedrijfspand rekent anders

Bij een verhuurd bedrijfspand, een winkel, kantoor of bedrijfshal, verschuift het gewicht. De huurder is een onderneming, het contract heeft een looptijd en de huur is meestal gekoppeld aan een index. Een koper rekent hier vrijwel altijd netto en kijkt naar drie dingen.

Het eerste is de resterende looptijd van het huurcontract, inclusief de verlengingsopties en wie die opties heeft. Een contract met nog acht jaar vast en een huurder die goed draait, is een voorspelbare kasstroom. Een contract dat over veertien maanden afloopt zonder verlenging is een pand dat misschien leeg komt, met leegstand, verbouwing en een nieuwe huurder als kosten.

Het tweede is de kredietwaardigheid van de huurder. Bij een winkelketen met een lange staat van dienst rekent een koper met een lager rendement dan bij een pas gestarte onderneming, omdat de kans op wanbetaling kleiner is. Vraag uw huurder om recente jaarcijfers als het contract dat toestaat, of verwijs naar wat openbaar gedeponeerd is.

Het derde is de verdeling van kosten. In veel bedrijfshuurcontracten draagt de huurder een groter deel van onderhoud en lasten dan bij woningen. Hoe meer bij de huurder ligt, hoe dichter de netto huur bij de bruto huur komt, en hoe hoger de waarde bij dezelfde factor.

Een rekenvoorbeeld. Stel een bedrijfsruimte waarvan na eigenaarslasten een deel van de jaarhuur overblijft. Een koper die een bepaald netto rendement eist, deelt dat netto bedrag door zijn rendementseis en komt zo op een waarde inclusief zijn aankoopkosten. Eist hij een hoger rendement omdat het contract volgend jaar afloopt, dan komt hij aanzienlijk lager uit. Het verschil tussen die twee bedragen is niet het pand. Het is het contract.

Wat een normaal rendement is

Een normaal rendement bestaat niet als vast getal. Het is een verhouding tot wat een belegger zonder risico kan krijgen, plus een opslag voor het risico dat hij in uw pand loopt. Stijgt de rente op staatsobligaties of een spaarrekening, dan eisen kopers meer van vastgoed en dalen de kapitalisatiefactoren. Daalt de rente, dan gebeurt het omgekeerde. Daarom bewegen de waarden van verhuurde panden mee met de rente, ook als de huur geen cent verandert.

Binnen die band verschilt het per object. Een gereguleerde woning met een huurder die er twintig jaar zit, is een voorspelbare maar lage kasstroom: weinig risico, weinig groei, dus een lage factor op een lage huur. Een vrijesectorwoning in een stad met wachtlijsten heeft meer opwaarts potentieel maar ook meer regelgevingsrisico. Een bedrijfshal met één huurder heeft een hoog rendement omdat het pand leeg weinig alternatieven heeft.

Wilt u weten wat kopers nu eisen, kijk dan niet naar één percentage op een website, maar naar recente transacties van vergelijkbare verhuurde objecten in uw regio, en vraag een taxateur die verhuurde staat doet. Een percentage zonder bron en zonder jaartal zegt niets.

WOZ en leegwaarderatio zijn geen marktwaarde

Twee getallen die vaak in de berekening sluipen, horen er niet in thuis. De WOZ-waarde is een waarde die de gemeente vaststelt voor belastingen, en die gaat uit van een leeg pand in vrije staat. Een verhuurde woning is voor een koper meestal minder waard dan een lege, omdat hij er niet in kan en de huurder in beginsel bescherming geniet. De WOZ is dus een bovengrens die zelden gehaald wordt, niet een richtprijs.

De leegwaarderatio is een fiscale rekenregel die de Belastingdienst gebruikt om verhuurde woningen te waarderen in box 3 en bij bepaalde erf- en schenksituaties. Het is een percentage van de WOZ op basis van de verhouding tussen jaarhuur en WOZ. Het zegt iets over uw belastingaangifte, niet over wat een koper betaalt. Hoe dat in uw situatie uitpakt, is een vraag voor uw fiscalist. Gebruik de ratio niet als verkoopprijs, in geen van beide richtingen.

De som zelf maken

Neem een eigenaar van een verhuurde bovenwoning. De huurder betaalt een contracthuur per maand, en daaruit volgt een jaarhuur. De puntentelling komt uit op een lagere maximale huur, waardoor een koper met dat lagere jaarbedrag rekent. Eigenaarslasten, VvE-bijdrage en een reservering voor onderhoud gaan daar per jaar van af. Wat overblijft, is de netto huur. Een koper die een bepaald netto rendement wil, deelt die netto huur door zijn rendementseis, en daar gaat nog een geplande kozijnvervanging af. Wie alleen naar de bruto contracthuur had gekeken met een hoge factor, had aanzienlijk meer verwacht.

Dit voorbeeld is gekozen om de stappen te laten zien, niet om een markt te beschrijven. Het punt is de volgorde: eerst de huur die standhoudt, dan de kosten die eraf gaan, dan de factor, dan de staat. Wie die vier stappen zelf zet, weet waar een bod vandaan komt en kan het toetsen. Wie het niet doet, hoort een bedrag en weet niet of het klopt.

Uw pand laten beoordelen

Wij kopen verhuurde woningen en beleggingspanden rechtstreeks, in verhuurde staat, zonder openbare verkoop. Onze beoordeling volgt de som uit dit artikel: de huur die telt, de kosten die voor de eigenaar blijven, de staat van het pand en de positie van de huurder. Elk object wordt eerst door een mens beoordeeld voordat er een bod komt, en niet elk pand past bij ons. Stuur adres, huidige huur en huurcontract via het aanvraagformulier. U hoort dan wat wij nodig hebben om een beoordeling te maken en of uw pand in aanmerking komt.