Aan wie verkoopt u een beleggingspand? De vier soorten kopers

1. De particuliere belegger

De eerste groep is de privépersoon die één of enkele panden bezit en er een bij wil kopen. Deze koper rekent met het bruto aanvangsrendement: jaarhuur gedeeld door koopsom. Hij vergelijkt uw pand met wat er verder te koop staat en wil vaak zelf de huurder, het contract en de staat van onderhoud zien.

Deze koper heeft meestal een financiering nodig. Dat betekent in de praktijk een voorbehoud van financiering in de koopovereenkomst en een taxatie in opdracht van de bank. Een particulier is soms bereid iets meer te betalen dan een handelaar, omdat hij geen marge hoeft te maken. Daar staat tegenover dat de verkoop pas zeker is als de bank akkoord is, en dat de koper het pand meestal wil bezichtigen met de huurder erbij.

2. De professionele belegger of het fonds

De tweede groep zijn vastgoedfondsen, family offices en grotere private beleggers. Zij kopen om te houden en rekenen met de netto huurstroom over meerdere jaren: huur minus onderhoud, beheer, verzekering en leegstandsrisico. Zij hebben vaak een ondergrens voor de omvang van een aankoop. Eén bovenwoning is voor de meeste fondsen te klein; een portefeuille van tien of twintig eenheden is interessant.

Deze koper is gedegen en traag. Verwacht een uitgebreid due-diligenceonderzoek: alle huurcontracten, de betaalhistorie van huurders, bouwkundige rapporten, energielabels, VvE-stukken en eventuele geschillen. Dat kost tijd en het vraagt een compleet dossier van uw kant. Een fonds koopt bovendien tegen zijn eigen rendementseis, en die ligt lager naarmate het object minder risico kent. Een goed onderhouden complex met lange huurcontracten past hier beter dan een pand met achterstallig onderhoud.

3. De vastgoedhandelaar of opkoper

De derde groep is de partij die rechtstreeks koopt, zonder het pand op een platform te zetten. Dat is wat wij doen. Een handelaar beoordeelt het object, brengt een bod uit op basis van de huurstroom en de staat, en neemt het pand in verhuurde staat over. Sommige handelaren houden het pand aan, andere verkopen door na renovatie of bij het vertrek van de huurder.

Het verschil met de andere kopers zit in het traject. Er is geen openbare verkoop, dus geen advertentie, geen bord en geen openbare bezichtigingen. De huurder merkt er tot aan de overdracht weinig van. U krijgt één bod met vaste voorwaarden, in plaats van een reeks kijkers en tegenbiedingen. Het bod van een handelaar ligt meestal onder wat een particuliere koper in een goede markt zou betalen. Dat is de prijs van zekerheid en discretie. Of dat verschil u iets waard is, hangt af van hoeveel tijd, ruis en risico u wilt dragen.

Een eerlijke handelaar zegt vooraf wat hij nodig heeft om te beoordelen en of er een voorbehoud in zijn bod komt. Vraag daar altijd naar. Een bod dat niet is gedekt door financiering is geen bod.

4. De huurder of de eigenaar-bewoner

De vierde groep wordt vaak vergeten. De zittende huurder is soms zelf een koper, zeker als hij er al jaren woont. Voor hem is het pand geen belegging maar een huis. Daarnaast kan een eigenaar-bewoner kopen zodra het pand leeg komt.

Voor beide geldt dat de huurovereenkomst leidend is. Koop breekt in beginsel geen huur: bij verkoop van een verhuurde woning gaat de huurovereenkomst over op de nieuwe eigenaar, met alle rechten van de huurder. Een huurder kunt u niet vragen te vertrekken omdat u wilt verkopen. Wel kunt u met de huurder in gesprek over een aankoop door hemzelf. Dat kan een goede uitkomst zijn, maar het vraagt geduld en een huurder die kan financieren.

Een makelaar of platform is geen koper

Beleggingsmakelaars en verkoopplatforms voor beleggingspanden brengen uw pand bij de eerste twee groepen onder de aandacht. Zij kopen zelf niet. Deze route kan een goede prijs opleveren als er veel vraag is, maar het pand wordt zichtbaar, de huurder krijgt kijkers over de vloer en u betaalt courtage of een plaatsingsvergoeding. Kies deze route als u tijd heeft en de zichtbaarheid niet stoort.

Wanneer verkoopt u?

Het beste moment is zelden een marktmoment. Het is een moment in uw eigen exploitatie. Een pand verkoopt beter met een lopend huurcontract en een huurder die op tijd betaalt. Groot onderhoud dat eraan komt, een lekkend dak of een VvE met een lege reservekas drukken elk bod. Wie weet dat er binnen enkele jaren een grote uitgave komt, verkoopt vaak liever vóór die uitgave dan erna, maar dan met open kaart over de staat.

Hoe u het pand houdt, privé of in een BV, en wat dat betekent bij verkoop, is een fiscale vraag die per situatie verschilt. Laat dat vooraf toetsen door uw accountant of fiscalist. Wij geven daar geen advies over en een koper hoort dat ook niet voor u te beslissen.

Wat wij nodig hebben om te beoordelen

Elk pand wordt eerst beoordeeld voordat er een bod komt. Daarvoor vragen wij het adres, de huidige huurprijs en het type contract, de ingangsdatum van de huur, het bouwjaar, het energielabel en of er een VvE is. Foto's van de binnenkant helpen, maar zijn niet verplicht in de eerste stap. Op basis daarvan zegt een medewerker of het object past en welk bod wij kunnen doen. Past het niet, dan hoort u dat ook.

Wilt u weten wat uw beleggingspand voor ons waard is, of eerst alleen de vier routes naast elkaar leggen? Doe dan een vrijblijvende aanvraag met de gegevens hierboven. U krijgt een beoordeling en, als het pand past, een concreet bod met de voorwaarden erbij. Daarna beslist u.